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产业地产 主讲人：武 琳 工业地产概念 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。 标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。 工业园区 工业园区物业形式一般为多层，混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。 工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。 政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产回归到真实价值。 第二部分：产业地产 基本定义 基本职能 发展脉络 地产区别 总结 产业地产基本职能 实现产业集聚 产业升级、转型、发散 推动工业、产业、城市化进程 提高财政税收，经济增长 解决就业，提高人民收入水平 提高人口素质（文化、思想、技能） 产业地产与商、住的区别 一、客户不同 二、经济影响力 三、选址条件 四、功能类型 五、产品设计 六、招商类型 七、综合实力 工业地产：50年产权 商业地产：40年产权 商品房住宅：70年产权 谢谢！ 有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生。 总结 1.产业地产领域将演绎一场新的投资风潮。 2.产业地产将逐渐走上正轨，面临较大的发展机会。 3.未来产业地产的运作及盈利模式将成为市场主流。 定义、分类 发展历程 地产特点 发展趋势 发展阶段 第一部分：工业地产 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等 包含重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 工业地产分类 窝棚地产阶段 工业地产发展历程 厂房地产阶段 园区地产阶段 产业地产阶段 标准厂房 定制厂房 工业厂房 工业园区 综合工业园 科技园区 物流园区 专业园区 企业总部基地 工业地产 标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。 定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。 主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。（大学科技园、联东U谷) 物业类别主要有研发中心、信息科技单位、企业加速中心等。（台湾科技园、云海科技园） 物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。（石材物流产业园） 对设备及厂址有特殊要求的园区。（动漫产业园、外包产业园、） 总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。（空港企业总部、中兴产业园） 工业厂房 定制厂房 IBM亚太总部 国内案例数量较少； 租金较高，使用率高； 物业形式主要为单层、多层； 客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。 定制厂房主要特点 德国飞煌世亚电子公司 苏州工业园 联排 单层 叠加厂房 多层厂房 单层 工业厂房 ——标准厂房 物流园 主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。 专业物流园 对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。 总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的中心外围效应，为企业铺设前瞻式空间路径。 空港企业总部 园区招商以医疗器械、电子信息、总部经济为主产业园区。 工业园区 大学科技园 科技园、孵化器 园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。 企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间； 开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍； 开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资； 企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。 工业地产优势 工业地产特点 政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求； 区域性强 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。 投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收