中原深圳市城市综合体的发展.ppt

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城市综合体运营的价值 城市综合体的综合开发价值链矩阵 强烈 弱或不确定 中立 潜在市场冲突 城市综合体运营的价值 城市综合体的综合评价体系 基础评价指标 辅助评价指标 华润万象城城市综合体运营的思考 一期 二期 华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼? 中航城城市综合体运营的思考 同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业? 龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考 龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带,125万的总建面,一期启动以住宅为主? 商业 办公 商务 公寓 住宅 酒店 公寓 周边高档公寓众多 住宅 高档住宅缺失,中高档住宅众多 酒店 五星级酒店林立 办公 地王大厦等甲级写字楼汇聚 商务 CFD带来大量高等级商务人士 商业 缺乏有影响力的商业形态 华润万象城 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 商业 办公 商务 公寓 住宅 酒店 公寓 周边高档公寓众多 住宅 高档住宅缺失,中高档住宅众多 酒店 上海宾馆等酒店档次不高 办公 写字楼众多,但档次低 商务 商务气氛浓厚 商业 商业以中高档为主,但本项目商业区位并不理想 中航城 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 商业 办公 商务 公寓 住宅 酒店 公寓 公寓少 住宅 住宅项目多, 酒店 少,档次低 办公 写字楼少,且档次低 商务 商务气氛淡薄 商业 临近五洲风情MALL 龙岗南联港台项目 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 面对城市综合体,我们急需解决的问题 地块价值的研判与分析 分期规划与城市化发展的关系 城市综合体与旧改拆迁间的协调 城市综合体现金流的问题 城市综合体的营销问题 THANKS 中管网房地产频道 城市综合体运营 品控中心 中管网房地产频道 坂田旧改项目 布吉金稻田项目 555新天地项目 南联项目 中航城 华润万象城 金地岗夏村改造 体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。 这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系,并与城市景观和交通相协调,从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 ——城市综合体 深圳城市化发展,未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态 我们必须要面对的问题 城市综合体 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合,互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体,他具备完整的城市街区的特质,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时,城市综合体通过街区的关系,与外部空间有机结合,交通系统有效联系,延展城市的空间价值。 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 深圳城市综合体的发展 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题 周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 周边环境问题 功能搭配问题 。。。。 城市综合体随着深圳城市化发展,其轮廓已经越来越清晰 国贸 地王 中信城市广场 中航城 万象城 深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程 城市化发展 “ 一个城市只有一个中心 ” 广州-北京路 重庆-解放碑 北京-西单 上海-南京路 “一个城市只有一个中心”,上世纪90年代,这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法,然而,城市在发展,这些中心还能适应不断增长的发展需求吗? 上海由一个中心向多个中心发展 上海-淮海路 上海-人民广场 上海-陆家嘴 上海-徐家汇 上海-虹桥 上海南京路 城市化发展 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 城市化发展 城市化多核发展是必然趋势 深圳城市发展呈线性布置,其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性,采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的 东部组团 中部组团 西部组团 深圳城市化发展 深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展 深圳城市化发展 未来深圳可能面临的城市综合体形态 城市核心区 城市次中心 城市综合体 核心区内的城市综合体、次中

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