长沙万科金域华府营销策略报告 中原地产.ppt

B地块户型配比建议 物业类型 面积区（m2） 套数比例 公寓/小高层 1房 25-35 18% 2房 55-65 10% 2+1户型 80-90 25% 3房 100-120 25% 3+1户型 120-130 15% 4房 140-150 5% 4+1户型 150-160 2% 物业类型 面积区（m2） 套数比例 公寓/小高层/洋房 1房 25-35 18% 2房 55-65 10% 2+1户型 80-90 15% 3房 100-120 15% 3+1户型 120-130 15% 4房 140-150 5% 4+1户型 150-160 2% 洋房 150-200 20% 方案一：公寓+小高层 方案二：公寓+小高层+洋房 小高层产品设计建议 大平层产品(3+1以上)是高层产品中的最舒适的产品，通过技术处理，达到别墅居住感受 观景大宅产品 普通小高层产品 观景小高层产品 二期提升价值的产品，尽量保证户户设置凸窗，增加户型的舒适性 2+1房以上户型均考虑设置入户花园，尽量考虑设置阳光房，保证观景面 户型设计市场机会：根据对市场目前产品分析，高层产品户型设计机会体现在功能布局、空间尺度、动线设置、产品创新方面 市场情况－－总结 功能布局：产品设置的功能布局不合理，主要体现在厨房、餐厅和入户动线设置、主卧室和书房之间的布局等方面 空间尺度：各个功能空间的尺度不合理，主要体现在餐厅和洗手间的尺度设置上 动线设置：动线设置比较混乱，没有体会到各个功能空间之间的关系，如厨房要通过过道到达餐厅等 产品亮点：产品存在局部的创新，如凸窗和生活阳台的设置，但不够系统，产品同质化的情况比较突出 世联对高层产品创新的主张——创新不在于求多，而在于充分考虑项目限制条件下合理地权衡和取舍 创新方式 特征描述 项目限制条件 建议 飘窗 增加了室内可使用空间和观景面 —— 每户朝景观的地方均采用 阳台 居家必备空间 增加容积率 两房景观阳台，2+1房以上双阳台 入户花园 提供入户缓冲，引入室外空间，提高舒适度 会增加进深，影响建筑排布 2+1房以上采用 阳光房 玻璃设计，增加观景面，极大增加采光 影响外立面造型，会增加建筑实际容积率 2+1房以上采用 露台 增加情趣和观景 需要错层设计，会增加建筑实际容积率，且影响外立面造型 大平层户型（3+1）采用 舒适主卧 设置步入式衣帽间，极大增加主卧舒适度 会占用部分面积 大平层（3+1）可采用 产品设计要点建议 飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型尽量采用 飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间； 飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间； 层高小于2、2米，进深小于0.6米赠送全部面积。 飘窗可广泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面 落地飘窗垂直剖面示意图 〈2.2M 层高 飘窗垂直剖面示意图 〈2.2M 层高 次卧、书房采用飘窗增加步出空间 飘窗 边套270度飘窗户型示意 边套采用270度采光“L”型飘窗 阳台：阳台是居住功能必备空间，且有利于观景；建议在保证基本功能使用上，在大平层户型适当增加观景阳台 观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间； 功能阳台一般与厨房相连，方便居家功能的需要； 各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台（进深小于0.6米），增加步出空间。 两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用； 2+1以上户型设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分； 大平层设置三阳台。 客厅连通观景阳台 厨房连通功能阳台 客厅外接观景阳台，增加客厅空间感 主卧室外接阳台，增加步出空间 入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、增加采光面；建议2+1户型以上可以考虑使用 优劣势分析： 优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度； 劣：但使建筑进深增加，从而影响排布； 设置户型分析： 建议可在部分2+1房以上户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大； 赠送方式分析： 按新规“异形入户花园”计一半面积，“矩形型入户花园”面积大于6平方米或进深大于2.5米，计算全部建筑面积。 主力户型2+1房尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观面，面积不应过大。 阳光房俗称“玻璃房”，多用于别墅或者顶层物业，可与卧室、浴室或者其他功能空间相连，增加功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性； 增加观景面和采光，形成项目户型亮点； 地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，从而不计面积。 可作为本项目景观户型亮点之一，运用在大三房以上结构中 阳光房：浴室拐角设置270度观景阳光空间，充分享受日光和室外景观，主要用