大学城项目策划方案概要.docVIP

大学城项目定位及产品建议 策划报告 与之前所提策划报告有所不同的是, 本报告的主旨是嘉汇公司基 于对弘晟公司所开发的大学城项目的理解, 在经过充分的市场调研后 而作出的相关分析和切实可行的操作方案。 第一部分 项目分析 一、 项目概况 该项目位于呼和浩特,本基地原为罗家营村,东西 362.57M , 南北 822.3M-936.6M 2,基本呈长方形,地势平坦。规划总用地面 积为:333849.81 M2,地上总建筑面积:460600 M2,地下总建筑 面积:90000 M2,用地性质为:住宅用地。本基地由以下几部分组 成:11F 小高层住宅, 6F 普通住宅,公共服务设施,沿街的商业。 二、大学城区域房地产市场认知 1、大学城初具规模 大学城作为呼市政府在城市东部重点打造的项目, 目前已初步形成规 模,目前已有六所大学, 3万余师生入驻,各项配套设施逐步完善。 未来规划在 2— 3年内达到 10万师生的规模。 2、 大学城区域在售楼盘较少 仅有两家。其中一家为纯商业项目大商汇(已交付使用 ,主要以呼 市和周边地区投资客户为主。 另一家为住宅项目学府嘉苑 (位于 110国道南侧, 9栋多层,未知原因处于停工状态 。 3、住宅房地产尚处于启动期 由于市政配套和生活配套有待完善的原因, 大学城周边房地产开发尚 处于启动期。 本项目因其位置和规模因素, 在大学城区域具有标杆作 用。 4、对外围消费者的吸纳能力有待提高 随着大学城规模的不断扩大, 市场普遍对大学城区域前景看好。 大学 城周边的住宅对外围消费者的吸纳能力是大盘开发成功的关键。 三、项目 SWOT 分析 优 势: 规模优势— 46万平米规模的品质大盘,具有规模优势 良好通达性— 紧邻 110国道与呼包高速,区位交通通达性良好 人文氛围— 大学城区域高知群体赋予项目丰厚的人文氛围 提前团购— 大学城教师团购为项目在一定程度解决前期开发 资金流 劣 势: 市政、 生活配套— 城郊区域, 市政配套与生活配套尚不成熟。 城 市交通系统有待完善,娱乐和休闲设施缺乏。 片区认知度— 大学城片区在市场的居住形象和口碑有待建立。 住 宅房地产开发尚未形成规模, 影响到消费者对项目 发展前景的判断; 景观资源— 地块自身无任何景观资源可供利用 客源支撑— 项目周边缺乏大型企事业单位,对于大盘开发,缺 乏充足的客源支撑 机 会: 城市向东— 城市整体向东发展, 大学城规划、 火车东站规划等东 部大项目建设给整个城市东部区域带来极大发展机 遇 大学城前景— 政府将大学城作为带动城市向东发展的一个发动 机,大学城具有较高的市场关注度,发展前景看好 片区规划— 大学城片区中长期规划将使片区宜居程度不断提升。 市政和生活配套将不断趋于完善 威胁: 市场放量— 城市东部土地市场放量较大, 未来住宅品质大盘将不 断出现 项目周期— 项目体量较大, 开发周期较长, 受未来房地产市场变 化影响大,具有一定的风险 通过 SWOT 分析,我们可以得出项目的一些基本特征 1、 项目本体为一个 “城郊、非资源型大盘” 。 2、 项目最大的障碍是 “周边市政和生活配套的不成熟” 。 3、 就大盘中长期开发角度审视本项目, “客户来源的的多维度和丰 富性“ 是本项目开发和销售需要解决的关键问题。 4、 项目需要一个独特和鲜明的市场形象, “塑造区域价值标杆地 位” 占据区域住宅房地产开发的领导地位。 第二部分 项目定位 一、项目市场定位 就市场定位来说, 项目不是样样均优的高端物业, 而是在某些特 定方面超越了市场现有水平, 拥有自己鲜明的大学学院人文特色, 具 有很强的差异化识别标志的物业。 市场 非 资源 大盘 必须提 供丰富产品线, 以吸 纳更广泛客户群体 客户 多纬度客群:大学高 知、周边经营者和改 善型客户、投资者等 本体 项目为 郊区非资 源型、大盘项目 定位 中端、多产品线 特色人文小镇 二、项目形象定位 在项目形象塑造上将 “我家就在大学里”和“大学就在我家里” 两个概念诉求进行有机统一,合为一体。 这种融合是一种无缝连接的融合, 是将大学的宜居生活氛围与高 素质文明生活氛围与项目的全方位融合。 让居住者把家搬进大学里, 每天都生活在大学时光里, 让家人与 高知邻里一起过着其乐融融的幸福生活。 ⑴案名建议 释义: 大学时光是案名, 也是一种意境。 提及大学总让人联想起象牙塔、 林荫道和一种充满阳光和草坪的宜居生活环境。 同时也让人联想到一 种高素质和文明的生活氛围。 大学时光这一案名准确的传达了项目的开发理想, 将项目与大学 有机融合一体。 “大学时光“案名体现和传达了这一意境,让人即刻 联想到一种美好的高素质的生活氛围。 同时叫起来琅琅上口, 易于传 播与记忆。 释义: “