清华紫新教材光大厦定价策略资料.pptVIP

紫光大厦定价建议报告 第一部分 当地市场分析 第二部分 竞争项目对比分析 第三部分 项目成本分析 第四部分 目标（意）向客户分析 第五部分 项目房源概况 第六部分 项目推广策略 第七部分 项目开盘价格建议 当地市场分析 一、供应量分析 1、苏州写字楼区域分布 苏州目前共分为以下5个板块，分别是市区的观前、石路和南门板块，园区金鸡湖板块、独墅湖板块、青剑湖板块。如下图所示： 区域 分布位置 特点 市区 主要分布于平江区与金阊区、沧浪区 整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。 园区 东环路沿线与湖西CBD核心区 价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的基本为单一功能的写字楼。 相城区 相城大道沿线 随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。 新区 在狮山路与滨河路的十字沿线上 虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。 恒宇广场 新天翔广场 德诚嘉元广场 泰峰智汇总部 创世纪大厦 佳福国际大厦 石路金座 沿海国际中心 润华环球大厦 和基广场 苏州万达广场 东环时代广场 相 城 园 区 市 区 德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦 东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门 沿海国际中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场 东方之门 聚集效应：各区域的商业核心及周边 2、项目基本信息 区域 项目 位置 面积 价格 装修状况 市区 石路金座 广济南路288号 84/106 11000 无 佳福大厦 干将西路515号 75-1200 8800 地毯/吊顶/中央与分户空调 和基广场 干将路临顿路口 40-220多 14000 写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料 苏州万达广场 东升立交桥北侧 100~230 7200 无 创智赢家 东环路655号 20-155 7000多 无 园区 现代创展大厦 现代大道口 80-160 7400 各户无装修 东环时代广场 东环路1408号 80~180 10000 地板、吊顶、中央空调 恒宇广场 星海街东，苏华路南 100-200 13000 吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调 新天翔广场 苏绣路，中央公园东侧 80-325 售:12000 吊顶、中央空调、地面涂料 世纪金融大厦 苏华路1号 70/80--400/500 13000 地面/墙面/顶棚/中央空调 国际大厦 苏华路2号 —— —— 吊顶、中央空调、地毯 青剑湖 君地新大陆 阳澄湖大道 100-400 9500 吊顶/中央空调 太古广场 娄阳路 38-1000 6800 吊顶/中央空调 中新生态大厦 展业路 150-1500 10000 吊顶/中央空调 青剑湖科技园 唯新路 450 7500 毛坯 从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象19，而且量体较小。   园区与市区的楼盘写字楼的未来供应相对目前缩减严重，达到目前供应量的1/5左右。今后将主要以消耗目前的量为主，园区反映目前还没有足够的需求及未来需求缓慢的特点，所以没有大量放量土地进行开发；市区主要由于已经基本无地开发，而且限高，所以建筑面积较少。 3、供需状况 二、成交量分析 苏州市商品房1-5月去化套数 1月 2月 3月 4月 5月 区域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 园区 568 25 1444 64 1034 56 2439 63 2548 44 中心城区 504 178 1210 224 840 179 1345 359 852 258 青剑湖 427 111 738 327 709 135 1316 325 555 193 合计 园区去化套数占比 17.52% 40.17% 20.63% 28.00% 24.99% 31.69% 17.47% 39.26% 24.47% 45.92% 苏州市商品房1-5月去化面积 1月 2月 3月 4月 5月 区域 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 园区 73739.41 9800.69 188748.01 15533.99 131478.67 11856.43 282844.33 10327.68 295027.4 6004.27 中心城区 57029.93 6580.01 136593.96 10942.71 94816.71 12155.89 143384.54 28338.47 95158.41 16893.75 青剑湖