房地产项目计划管理课件.pptx

房地产项目计划管理承上— PMO经营“驾驶舱”经营目标“大运营”项目管理利润管理开发价值链专业业务启下—项目快周转4 个月8 个月3 库存2个月【开工】“4832”能力！【开盘】首开取证库存?30%建造取证量?3个月资金占用现金流回正经营性现金流回正周期12个月启下—项目运营管理体系 项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向，“管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......“3-3-3-3”项目运营管理体系3层组织集团→事业部→项目战略3项机制荣誉排名问责机制经济奖惩组织流程横向2会+纵向1会3个会议目标3级计划重大节点（集团） 里程碑节点（事业部）主项计划（项目）决策计划监控评价计划管理与快周转快周转节奏效率能力实现计划管理项目开发全过程项目获取项目策划方案设计示范区打造项目开发施工产品交付项目销售16年项目计划管理》》效率 怎么样？》》节奏16年项目计划管理→1）效率16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！城市兵棋推演城市目标16年实现最快项目开盘工期重庆“7”“10.1”天津“8”“9.7”上海“8”无新盘沈阳“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8个月（刚需）11-13个月（商办）“15.8”长沙“7”无新盘武汉保9争8破7“13.1”苏州保8、争7、破6“9.4”南京“8”“11.8”备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响16年项目计划管理→1）效率破“6”目标实现！合肥事业部 陶冲湖项目 拿地→开盘 5.6个月 朗香书院项目 拿地→开盘 6.0个月案例“合肥破六项目案例分享”备注：以上工期仅扣除春节施工影响16年项目计划管理→1）效率1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月；3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；2016年首开项目0.53.57.78.9标准工期示范区开放开盘定位方案批复1.05.710.611.5实际工期示范区开放定位方案批复开盘1.05.79.211.115年首开效率实际工期16年项目计划管理→1）效率1、拿地时运营计划排布比较激进；2、拿地后还原项目真实面目0.433.97.99.72016年首开项目-投前与投后示范区开放开盘定位方案批复1.05.710.611.5红旗版工期示范区开放定位方案批复开盘实际工期16年项目计划管理→2）节奏下半年开盘项目占七成！第四季度开盘项目占四成！城市项目开盘时间合肥陶冲湖别院2016/7/17合肥朗香书院2016/7/23合肥铂悦·庐州府2016/8/6浙江时代城2016/6/24苏南壹号院2016/4/10沈阳旭辉锦堂2016/7/23重庆江山樾2016/5/28南京铂悅金陵2016/6/25苏州铂悦犀湖2016/7/30南京铂悦秦淮2016/10/19武汉钰龙半岛2016/10/13北京七号院2016/10/15北京26街区2016/6/30天津陆号院2016/10/22沈阳峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州粮食仓库2016/12/285个上半年开盘下半年开盘12个16年项目计划管理→2）节奏竣备交付项目集中在6月份及12月份！26个16年竣工数已实现结转12个16年项目计划管理效率：整体未提升！节奏：还是不均衡！项目计划管理维度：项目全周期过程管控三分管理：分级 分阶段 分职能产品交付项目获取前期决策规划设计 报批报建开发贷工程施工商业招采示范区打造项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批方案批复施工证预售证开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收交付证大产证拿地排布计划项目交底总包开发贷样板区开工样板区开放项目销售招商业态规划确认主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上一般商户合同签订50%一般商户合同签订80%商业接管大于2000平米店铺及主力店进场装修商业开业开盘销售项目计划管理拿地排布计划项目交底项目获取现状：拿地阶段计划排布不合理拿地排布相当于项目模拟演练！1、激进型/乌龟型2、经济指标面积/成本/进度/某事业部项目某事业部项目[案例][案例]项目计划管理拿地排布计划项目交底项目获取要求：拿地排计划，6个一定要“明白”总图经济指标 地块现状 营销策略 样板区规划 政策基本摸底 标准工期项目计划管理拿地排布计划项目交底项目获取合作项目交底合作协议交底项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定资金支付：关注投入和回款清算：重点关注清算时点前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作“三会职责要求”计划节点、营销价格、成本变化的控制派驻人员