北京市商业物业租金情况参考分析.docx

北京市商业物业租金情况参考分析 全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商业物业市场在2009年历经整体下滑。大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。北京中高端购物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨，可见一斑。到2010年，商业物业的租金已经企稳并稳定上升。 部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。 随着一些新的国际品牌的出现和新项目的陆续开业，北京商铺市场在本季度总体活跃度略有回升。西单商圈中大悦城仍然保持优势地位，人行天桥的铺设也使整个商圈人流输送更加便利。CBD商圈部分项目经营不善，租金水平略受影响。朝阳门悠唐开业、丰联也有部分品牌调整，租金水平暂时稳定。中关村商圈的潜力日渐突显，成为众多新晋品牌的角逐场。 1. 北京市商业物业各业态租金分析 1) 服装类 从服装类业态方面来看，承受5元/平米 /天以下的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。经历过经济危机的商业动荡期，商业业主为扭转市场萧条局面，大部分采用了降低物业租金的方法，以吸引商户投资。大多数服装品牌零售商打算在今年开新店，制订了相应的发展计划，商户的投资信心正在逐步恢复。 2) 生活服务类 生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。商铺的租金普遍较低。 3) 餐饮类 餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元以上/平米/天的商户占37%。餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。目前，随着市场回暖以及政府一系列宏观调控政策对市场的利好影响，北京餐饮连锁店开店热情较高，自今年以来积极发展扩张。 4) 专业市场类 从专业市场方面来看，能承受租金为3元/平米/天以下的商户较多，占到总量的72%，能接受租金为3-5元/平米/天的商户占28%。目前，北京市专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，市场环境杂乱无章，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。 专业市场区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已经成熟或成型的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。 专业市场类项目由于依托现有资源，因此往往有恃无恐，多数采取主体分割销售模式，回笼开发资金。在初期市场升级刚刚开始时，尤其以服装批零、家居建材等为甚，但一些规模过于庞大，周边市政基础设施不够完善的，经营往往日渐萧条。 购物中心里的专业市场往往以主题店的身份出现，如百安居、迪卡侬等都会以较低的租金引入，此类专业市场对店面的面积要求较大，以吸引顾客的目的性消费为主，在客观程度上有效增加了商场的客流，帮助商场消化了较多展示面较差的位置。 5) 休闲娱乐类 从休闲娱乐业态来看，以承受2元/平米/天租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金水平和3—4元/平米/天租金水平的商户各占20%。随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了娱乐休闲业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典