房地产上市公司的财务报表分析.doc

房地产上市公司的财务报表分析 （一）资产结构 资产结构是指各类资产占资产总额的比例，包括固定资产、应收账款、存货和货币资金等占资产总额的比例。房地产公司通常具有固定资产和应收账款比例较小，货币资金、存货比例较大的特点。在如今宏观调控房地产行业的大背景下，货币资金占资产总额的比例（即资产的现金含量）尤为重要。资产的现金含量越高，企业的财务弹性就越大。对于拥有充裕现金储备的企业而言，一旦市场出现千载难逢的投资机会或其他有利可图的机遇，它们就可迅速加以利用，而对于出现的市场逆境，它们也可以坦然应对。反之，对于现金储备严重匮乏的企业，面对再好的投资机会和其他机遇，也只能望洋兴叹，对于始料不及的市场逆境，它们往往一蹶不振。房地产企业的存货主要包括两块：一块是已收款未结转的商品房；另一块是土地储备。土地储备的多少是企业快速发展的根基和源泉。不过，在今年房地产市场不景气、存货可变现净值大幅下降的背景下，既要防止房地产上市公司未提足存货跌价准备的情况，也要对有些绩差公司利用存货跌价准备“洗大澡”调节利润的行为保持警惕。 （二）负债结构 房地产企业的负债结构的特点是：预收账款、短期借款和长期借款占负债比例较大。先收款后交楼是房地产行业的惯例，为房地产行业的快速发展奠定了基础。预收账款越多，意味着该房地产公司的销售状况越良好，市场占有率越高，未来可结算收入越多。房地产行业是一个资金高度密集的行业，借款占负债比例说明公司利用银行融资的能力，但是借款与货币资金应该保持一个合理的比例，并且借款中长期借款应该占比较大（即借长不借短）。以华发股份为例，该公司2008年三季报显示，其短期借款为3.77亿元，长期借款为28.055亿元。两者之比为13.44％。就是加上一年内到期的长期借款为6.725亿元，华发股份的短期借款还是大大少于长期借款，说明银行对该公司的盈利能力很有信心。 单独分析任何一项财务指标，都不足以全面地评价企业的财务状况和经营效果，而只有对各种财务指标进行系统的分析，才能对企业的财务状况作出合理的判断。因此，必须对企业进行综合的分析。 一、标准财务比率 标准财务比率是指持定的国家、特定的行业、特定的时期的财务比率指标体系和标准值。可以用来作为标准财务比率的通常是行业平均比率。它是根据同一行业中个别公司的财务与经营资料，经过综合为一整体后，再据以求得的各项比率。 标准财务比率的确定有统计法和工业工程法两种。统计法是以大量历史数据的统计结果作为标准。这种方法是假设大多数是正常的，社会平均水平是反映标准状态的。因此，如果企业的经营状况与平均水平不符，就意味着与正常状态不符。工业工程法是以实际观察和科学计算为基础，推算出一个理想状态作为评价标准。这种方法是以各变量之间有其内在的比例关系，且这种比例关系是可以被认识为假定条件的。在实务上，人们往往结合使用上述两种方法，互相补充，互相印证，很少单独使用一种方法来建立评介标准。 对于用作标准比率的行业平均财务比率，在使用时注意以下问题：（1）行业平均指标一般是根据行业中部分企业抽样调查得来，如果其中有一个极端的样本，则行业平均指标就难以反映整个行业的实际情况。（2）行业内每个公司采用的会计方法不一定相同，每个企业的经营状况也可能存在较大差异，如有的企业存在大量债务，有的企业则债务很少。把这些各不相同的企业的指标加在一起平均，也将影响标准比率的权威性。（3）建筑与房地产行业的平均财务比率目前还未能获取。因此，采用标准比率进行比较分析时，应根据实际情况对行业平均财务比率进行一定的修正，尽可能建立一个可比的基础。 二、综合系数分析 一项财务比率只能反映企业某一方面的财务状况。为了对企业进行综合的财务分析，可以选定若干财务比率，按其重要程度，给定一个分值，即重要性系 ，总和为1。然后将实际比率与标准比率比较，评出每项指标的得分，最后求出综合系数与重要性系数之和，以判明企业财务状况的优劣，这一方法称为综合系数法。现例举说明该方法的运用。 恒星房地产股份有限公司选择十项常用的财务比率并给定分值，连同其标准值和实际值，编成财务比率综合分析表（见表1）。 表1 财务比率综合分析表 编制综合分析表的程序如下: 1、选定评价企业财务状况的比率。通常是选择能够说明问题的重要比率。并且偿债能力、周转能力和获利能力三类比率因反映财务状况的侧重面不同，故应分别从中选择若干项具有代表性的重要比率。 2、根据各项比率的重要程度，确定重要性系数。各项比率的系数之和应等于1。重要程度的判断，需根据企业经营财务状况、发展趋势以及企业所有者、债权人和管理人态度等具体情况而定。 3、确立各项比率的标准值。财