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商业综合体规划设计核心价值挖掘与盈利模式指引下设计趋势解析.pptx 99页

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《商业综合体规划设计核心价值挖掘与盈利模式指引下的设计趋势解析》 ;引言;、招商; 一、商业地产的基本知识 二、商业规划指导项目开发 三、商业地产设计趋势 四、商业项目的案例介绍;一、商业地产的基本知识;1.1 商业地产的历史;1.2 商业地产的概念; ;决心;1.5 商业地产的分类;二、商业规划指导项目开发;国内知名地产产品分析;乐购仕生活广场生活MALL ;提问:谁来做商业规划?; ; ;动线规划是最重要一环,关系到项目成败: 外部交通——城市交通的接驳、车流来的方向、出入口 人流动线——主动线只有一条 水平动线和垂直动线——如何向高区引导? 服务人员不与顾客交叉 车流动线——人车分流 比如:考虑货车是否下地下? 卸货平台如何设置? 后场动线 后勤服务人员、货运动线、垃圾动线; ; ;三、商业地产设计趋势;;;;3.1 商业地产规划发展趋势;体验式消费的构成; 城市肌理体验——对话城市 建筑形态空间的体验——眼球效应 环境主题的体验——感同身受 ;城市肌理的体验;;文化艺术的体验;3.2 设计公司的选择趋势;3.3 商业地产设计的技术要点;;1、入口及大堂的动线 商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合,实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。 1) 综合体步行街的主要出入口的外部,应该设置一定的缓冲空间,一般为10 米×10 米以上的广场,以容纳从各个方向来的人流。 2) 在步行街主入口内要设置前厅,使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区,以实现商业利益的最大化。 3) 入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标,应能有明显易辨的特性,对外部环境要有一定的视觉形象冲击,再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现,以突出企业形象,表现其形象的视觉系统(VI),对外在环境而言,购物中心的入口应大而显著。;2、中庭的动线规划 中庭是垂直交通组织的关键点,也是步行空间的序列高潮,这里人流集中、流量大,最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具,玻璃观光电梯等,能在中庭空间创造活力和动感。 购物中心内,多会有中庭作为购物中心的焦点,中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点,亦即人行活动最频繁处。在中庭设挑空及屋顶采光,具有将购物者的视线引导向上的效果,对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭挑空直达屋顶,人们在中庭留步,各楼层扶梯联系动线一览无余,很好的体现了动线交汇点的特征。;3、步行街的动线规划 步行街动线设计的目的是要使步行街的精品店铺在空间上得到充分的展示,引导购物者经过所有精品店的门口到达主力店。 1) 主力店在步行街中的开口位置。 如果将其设在入口附近,有一个弊端:将损失后边商铺的人流到达率。 应该将主力店开口位置设计在步行街的中后端,在人流的影响下将会极大的拉动前边商铺的价值,同时也不会使步行街中存在没人光顾的‘死铺’。 2) 步行街长度。 200~300米购物中心人行直行距离应该不要太长,以免打消购物者由一端走到另外一端的念头,要有一定的变化。 3) 步行街高度。主要平面各层次最好不要超过三层,而且各层次的联系通道动线要宽,要大于同层次的通道。 4) 步行街动线设计 形式也要有多种方式,即可以设计成“十”型,也可以设计为“Y”或“T”形等等,目的就是要使消费者视觉通透,尽量做到没有盲点。;4、楼层间水平动线规划 平面交通在内部交通设计上,对于引导人流起到至关重要的作用。 楼层间水平动线的设计应避免走重复的路,增加顾客视线内的商铺数量,避免商铺人流死角,有利于最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。 同层间主力店与步行街精品店的业态设置应有所联系,使得消费者购物有一定的延续性和目的性,促进购物行为的延伸。正所谓“店以类聚”。;5、楼层间垂直动线规划 对于垂直交通而言,主要是指运输人流的电梯设计,即扶梯和垂直电梯。一般而言,对于5~10 万的人流,应设置18~30 部扶梯,4~10 部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯,上下部分应分开设计或设计成剪刀式,以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。;3.3.1 交通设计;3.3.2 功能分区;3.3.3 空间设计;某商业建筑队各商业主力业态的规模需求:;各商业主力业态对建筑空间的总体要求:;中庭空间;;商业广场;下沉广场;屋顶空间;City Creek Centre ;上海国金;西郊百联;3.3.4 环境设计;2012.1 施工图版(现场施工版) ;2012.10 四个比选方案 设计单位:翌城;最终完成稿 设计单位:翌城;2013.2 第一轮 两个比选方案 设计单位:SPARK;SCHEME 1;最后完成稿 设计单位:SPARK;灯光效果 设计单位:米绅;;商业项目技术

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