中建北京大兴国际港枣园站项目营销策略报告{KINVO.pptx

谨呈：中建地产;;导言： 09年市场受到拉动经济增长、扩大内需、刚需先抑后扬、投资进场等等多方面原因影响，当年楼市一路狂飙，新房市场价格飙升、二手房市场价格屡创新高。大多数购房者认为房价“难以承受”。媒体甚至出现了“总理的话比不上总经理的话”这样的舆论。 为此，政府出台了一系列调控措施，旨在遏制过快上涨的房价，究竟是什么样的调控政策和手段？对市场产生了什么样的影响，后市前景发展如何？让我们由此展开分析——;; 抑制房价过快上涨 打击投机炒房 加快保障住房建设 促进房产市场平稳发展;抑制房价过快上涨;在这样的调控环境下，整体北京市场发生了什么样的变化？;2010年前三季度，北京居住类土地市场的发展可以分为两个阶段： ① 房地产新政出台前的1～3月，竞争激烈，众多央企、国企参与竞争； ② 房地产新政出台后的4～9月，楼面价及成交规模均呈现下滑趋势。;地块名称　;2010年1-8月北京市商品住宅供求走势图;;; 2010年5-8月份，北京商品住宅供应以60-90平方米和90-120平方米两个面积段最多，占比总和达到50%。 市场供应以满足刚性需求为主，大面积段的改善性需求占比相对较少，300平方米以上面积段供应量仅为2%。; 2010年5-8月份，北京商品住宅成交以60-90平方米和90-120平方米两个面积段最多，占比总和达到47%。 市场成交以满足刚性需求为主，大面积段的改善性需求占比相对较少。; 2010年5-8月份，北京商品住宅成交以1.2-.1.5万元单价段和1.5-2.0万元两个单价段较多，其占比总和达到48%。其次是2.0-2.5万元单价段，成交占比16%。 市场成交仍以中等价位住宅为主，高单价段成交占比相对较少。 ;;;;;11年市场预判—— 从09、10年的土地供应、以及10年持续攀升的开工量来看，预计明年市场供应量仍将保持大幅增长； 消费端在8月的小回暖之后将保持平稳，预计11年消化量较10年增长20%，整体将逐步企稳； 价格也将随成交量的企稳，逐步保持稳定，回归理性发展水平。;;;区域市场供销价及存量—腹地近190万方的潜在竞争;新里-西斯莱公馆—地铁上盖，45万平城市综合体 ; 该项目自4月底开盘销售以来，消化速度快，价格走???平稳，维持在18500元/平米左右； 9月实现较高成交单价，突破2万元，成交以少量联排及高层两居、三居产品为主； 地铁、综合商业中心及精装修是项目的主要卖点，户型面积控制较好，性价比较高； 客群为地缘性和城市外溢型各约占50%； 后续存量以联排为主。;保利茉莉公馆—近城地铁公寓; 项目消化速度非常快，“低价促销”是主要销售策略，在低单价、低总价的推盘形势下，一、二期均开盘售罄，三期产品与一、二期类似，总体户型设计优于新里西斯莱，开发商实力和地铁无缝连接是其主要卖点； 项目的成交均价呈小幅上扬趋势，涨幅在1.6-1.8%之间，且大户型成交价格略高于中小套型产品； 根据目前的推盘计划，10年年内即售罄； 成交客群的构成与新里西斯莱基本一致。 ;金地仰山—逸景洋房，低密住区;更新月份;东亚马赛公馆—法式生活;旭辉-紫郡——叠墅生活，高端居住;首邑溪谷;项目地址：大兴黄村卫星城，15#地 开发商 ：华润置地（北京）股份有限公司 均价: 待定 物业类别 ：住宅 建筑类型 ：联排别墅、小高层、花园洋房 总建筑面积：15万平米 占地面积:11万平米 容积率：1.27 总户数：283户 开盘时间： 2010年年底或者2011年年初 装修情况 ：毛坯 产品： 户型面积包括90 ㎡两居、200 ㎡—300 ㎡大户型，现为设计阶段。;总占地：70万平米 总建面：140万平米（含20万商业） 容积率：2.0 建筑形式： 高层、小高层，板塔结合 户型面积： 60㎡一居 20% 90-95 ㎡两居 60% 130 ㎡三居 20% 层高：2.9米 车位：1：0.7 ;项目名称;区域竞争市场小结;区域未来研判： 新城热点区域，11年竞争更为激烈； 经10年热点效应已经形成，客户关注度大增；但存量巨大，且面市期接近，后续竞争激烈。 区域市场由10年的刚需型市场向改善型市场转变； 首置及初改为当前区域市场主力客群，各项目成交均以90平米左右两居为主，辅以部分120-130平米三居；随着未来区域产品供应层次更加丰富，改善型需求已经开始进入区域市场。 区域价格平台将迈入两万时代。 热点效应、别墅类高端产品的后续供应，加之地铁通车的推动，多方因素促进，区域价格平台上升之势已不可逆。但潜在供应巨大且竞争激烈，两万平台也尚需一定构筑周期。;;规划形象解读—物业类型齐全，分布合理，大尺度空间。;