海上豪庭项目产品分析1.doc

海上豪庭项目产品分析 项目产品分析 项目概况 金辉置业的旅游度假区，地处岚山区海上碑与多岛海之间，是填海而形成的一个海岛，一线海景无与伦比。项目总占地面积57201平米集五星级酒店、1栋酒店式公寓、24栋独栋别墅于一体；其中的五星级国际大酒店，配备游艇俱乐部、总统套房等高档设施，代表日照市大酒店最高品位。 海上豪庭公寓项目建筑面积26742平米，共10层。小区园林绿化由中国美院园林设计院主持修建，园区内绿树成荫，花草成簇，高雅优美，拥有高端的物业管理，管家式的贴身服务，是为旅游度假、投资、和享受生活品味人士专设的海景生态园区。 项目SWOT分析 优势分析： 区位优势：海上豪庭项目位于五星级度假区内，东临海上碑，西靠多岛海风景区（多岛海风景区是政府投资20多亿全力打造的滨海新城项目），并紧邻日照首个五星级大酒店升值潜力巨大。 户型、价格优势：面积多以50－80平米为主适合旅游度假的中小户型，相对来说房款总价少。 设计优势：独特的立面设计，保证每户都能看到海，极大的满足了客户观海的需求。公寓和酒店流线造型设计相互呼应，简洁大气的设计将成为地标性建筑。 产权优势：一般的公寓产权仅为50年，可是我们的项目产权为70年，比一般公寓多出20年，收益率更大。 配套优势：项目周边有成熟的小区，超市、医院、学校、银行、商业网点齐全，生活方便。 景观、绿化优势：小区用地1/3用来绿化,园林设计更是聘请中国美院园林设计院主持设计,萃取了中西方园林的精华,是一个低密度低容积率的高档园林社区典范。 风水优势：随着生活档次的提高，现在越来越多的高收入人群及经商从政人员对风水越来越看重，海上豪庭背山靠海是不可多得的风水宝地，正是满足了这部分人士的需求。 优势发挥： 本项目具备了目标客户群体打造居住环境优美、享受海景生活、提高生活品质、升值潜力巨大。所以在营销过程中要不断强化本项目优势卖点，增加客户的购买信心。 劣势分析： 环境问题：周边有港务局、钢厂及化工等污染企业，对岚山当地造成了一定的污染。 公摊问题：公寓项目普遍存在公摊大的问题，本项目公摊在40%以上，使用率低。 品牌形象问题：开发公司是第一次在本地开发，没有品牌优势，受本区域同类开发企业影响（因资金链断裂项目停工）本地客户对开发企业信心不足。 劣势优化：弱化外部污染问题，强化小区内部的整体规划，以优美的小区环境吸引客户的视线。引导“富人”的生活方式通过先进的物业管理服务、社区活动使生活在同一小区的人们不再感觉到陌生，充分利用公共空间，建立真对本小区业主开放的图书室、棋牌室，公共部分得以利用，分解了公摊的问题。开发公司则应通过融资及银行贷款等方式保证工程正常运行，增强自身在公众中的形象。 机遇分析： ☆ 城市人口的扩容带来房地产市场的需求，根据《日照市2004年－2020年总体规划》，到2020年日照市区人口规模120万，用地规模139.6平方公里，城市人口的扩容带来房地产市场的需求比例增加。尤其随着山东钢铁与日照钢铁的合并的脚步越来越近，未来5年内，岚山地区的产业工人将增加10万人，对于岚山的房地产市场是一个利好的消息。 ☆ 中国的海岸线全长1.8万公里，平均到人口海岸为1.3CM，海景资源十分奇缺。随着各地海景房过度开发，像海上豪庭这样背山靠海的海景项目更显珍贵。 ☆ 2009年日照获得联合国人居奖，这是人类居住领域的最高奖项。政府领导也更加注重日照的城市形象，努力把日照打造成为 “水运动之都”。 ☆ 本项目周边在售楼盘位置好的可售房源不多，对我们的项目暂不够成威胁。 威胁分析 ： 岚山海景房起步晚、发展慢，客户认知度不高。尤其是对本地客户吸引力度不大。 本项目购买人群以外地客户为主，目的提高生活品质、旅游、度假。如果产品不考虑精装修，客户对毛坯的认可度不高影响客户购买的积极性。 2011年政府对房地产的打压使很多开发商资金出现紧张，开发商为尽快回笼资金多打出了低价格，日照市部分海景房有大量平价或低于同区域市场价房源供应市场，会吸引一部分客户购买。 本项目的开发成本高，但岚山海景房的价格相对又较低，所以本产品的定价要十分精确，才能对客户有一定的吸引力。 威胁破解：认真研究市场，从项目整体出发，制定统一的营销策略，并一步一步的实施。找到市场突破点，实施以点带面的营销方式，以“短、平、快“的方式，最终消化产品，完成既定目标。 结论： 海上豪庭项目的营销工作是一项艰巨的任务，是一个对未知区域、未知市场的挑战。以临沂、枣庄、济宁三个城市做为重点，充分发挥项目的优势资源，弥补项目的不足，抓住机会。充分了解当地市场需求，把握信息变化，制定切实可行的营销方案，通过对大的企业做专场宣传，以团购的优惠价格吸引目标客户群体，从而取得最终目标。 项目整体定位 项目市场形象定位 海上豪庭做为岚山区海景生态景观产