润德·半岛蓝湾调研报告.docVIP

润德·半岛蓝湾 概况 半岛蓝湾项目是由滨州润德置业有限公司开发的一个普通住宅项目。项目位于开发区长江一路与渤海十八路路口西南侧，毗邻上海世家、香溪翠庭。项目整体占地10公顷，规划面积8.94公顷，地上建筑总面积177971㎡（含商业建筑面积3168㎡），建筑密度13.7%，容积率1.99，绿化率39.9%。建筑群为18栋高层，规划总户数1436（含商业），地下车位1384个，地上车位120个。 半岛蓝湾项目定位为中端住宅项目，主打推广语——“在城市奋斗，来润德享受”。项目现有户型区间为107㎡—146㎡，主力户型为126㎡，一梯两户。 项目进度 销售进度（开盘预热期） 一期认筹阶段，13#、15#、16#三栋楼，共204户。该三栋楼临近项目边侧，出行、采光便利，位置较好。目前销售率约80%，余房多为顶层和部分140+㎡较大户型。 一期平均价格为3580元/㎡，较之2013年五一前2800元/㎡的宣传价格有较大升幅，明显的“低开高走”模式，但同比周边市场平均价格，预计后期最高销售均价会控制在4000元/㎡左右。 优惠活动——预付金两万抵三万，活动截止6月底一期开盘。 ※ 据上周六周末两天定时观测，4小时内上客量共7组，情况良好；置业顾问态度良好，但说辞笼统不够细致全面；售楼中心案场布置良好，但销售资料缺乏（如宣传单张、户型展示台等）。 推广进度 因项目暂无预售许可，前期宣传多为项目的主题推广，旨在进行形象导入，宣传方式以网络宣传、口碑宣传为主，销售现场为辅。 项目外围户外营销导视系统基本为零，市中心人群聚集区暂无大型户外广告。 VI缺失 （三）施工进度 一期13#、15#、16#三栋建至10F，预计于2014年10月竣工；小区内无绿化建设。 SWOT简析 优势 主要优势——充足绿化的环境和全面、适宜的户型。 ※ 环境在项目的区位因素中占有重要地位。本项目东临滨州开发区园林景观干道渤海十八路，植被充足，空气质量高；向西临近秦皇河、秦皇河公园，是良好的散步、健身、观赏、休闲的自然场所；东南方为政府规划的珍珠港水上公园；小区内高密度绿化，与外围环境交相辉映，自然成谐。 ※ 较为全面且合理的户型设计是半岛蓝湾的自身优势，既能保证居住的舒适度，也能在目前情况下保证销售总价在滨州消费者的接受范围内。（一期的热销户型可为后期户型方案提供参考） 同比周边信达国际花园城、上海世家、印象江南、清江花园等项目住宅销售均价，半岛蓝湾处在中等略上水平。参考一期认筹数量和周边项目销售情况，本项目的未来销售情况比较乐观。 其他优势——临近汽车总站，出行便利；项目以北有农贸市场，以法莲购物中心、华商国际广场（在建），银座商城，便于生活购物；开发区一中集幼儿园到中学教育一体等 劣势 主要劣势——高层建筑单一、缺乏商业配套 ※ 本项目全部高层，产品类型单一，客户的选择性小，竞争力被降低。 ※ 商业缺乏带来的直接后果是居民日常生活的不便利，“家门口购物”只能是“别人家门口的购物”，交通出行的便利一定程度上可以弥补这一缺陷。 机遇 ※ 日益增多的高层住宅迫使消费者的居住观念正在转变，城市外来务工人员不断增加，购房群体年轻化，推广过程中可针对以上潜在力高的客户进行开展。 ※ 周边早期项目的热销及本项目13#、15#、16#销售乐观为本项目营造了较好的市场影响力，是后期宣传的重要基础。 ※ 渤海十八路景观大道未来规划的拉动效应。 ※ 自然配套和地段带来的升值潜力 威胁 ※ 周边同类竞争项目众多，“我有人有”区位因素的普遍性。信达国际花园城、上海世家、印象江南、海通时代，清江花园，现代城等 ※ 房地产政策日益加强 问题与建议 经初步了解，我以为该项目存在以下问题： 项目现阶段推广不完善 后期营销推广计划不明 销售员业务素质需要提升 针对以上问题，我认为，本公司应从当前现状入手，在与甲方协调一致的前提下，逐步建立项目整体营销推广计划，同时提升销售团队的业务素质，最大限度抓住有效客户，完成销售目标。具体对策如下： 完善基础推广 视觉引导系统建设 沿渤海十八路，黄河二路至长江二路一段，道路两边设置道旗或灯箱广告；沿黄河二路，新立河西路至渤海二十四路一段，道路两边设置道旗或灯箱广告；贴近项目的长江一路南侧和渤海十路西侧设置大型户外广告牌；售楼处门前设置精神堡垒。 案场销售材料准备到位，如户楼书、折页、单张、VIP认购卡、户型图、展板等 报刊广告和印制品投放 市场公开信息少和案场销售资料不全给销售工作带来很大不便，建议市场广告投放常态化，分阶段定时定量投放，引起市场持续关注，有效聚敛客户。 （3）区域性广告发布 在市中心沿渤海七路和开发区银座商城、浙江大市场等人群聚集区设置大型平面广告牌或多媒体广告，进行项目形象展示和活动信息发布，主