物业管理常见纠纷及法律对策201008讲课资料.pptVIP

为了维护公司权益，通过诉讼解决欠费纠纷的，我们应当注意以上三点。 1、诉讼时效：《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。” 《民法通则》第136条规定：“下列时效为一年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合规格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或被损坏的。” 《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条　具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： 　　　（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； 　　　（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； 　　　（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； 　　　（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 　　　前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 2、物业服务解释规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民物业服务解释第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，这就把“书面催交”作为物业公司起诉催收物业费的前置程序。今后拟通过诉讼催缴物业费的，之前要先向业主发出书面催交通知，相关注意事项：书面催交；文件上注明业主补缴费用的合理期限；保留书面催缴的证据。直接送达的，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收，保留签收回执。直接送达被拒绝的，可以采取挂号或特快专递邮寄送达的方式。以挂号或特快专递送达的，应在邮件封面备注“对××项目×栋×室催缴物业服务费的催收函”，邮寄后及时从邮局取得回执并存入档案，避免超过邮局的保存期限，将无法取得回执。见附件一。 3、仲裁还是诉讼，天津公司诉讼中曾面临的困局 沈阳公司诉讼中曾经出现的问题： 3、仲裁还是诉讼，天津公司诉讼中曾面临的困局 物业服务法律关系和供水供电是两个法律关系，即使业主违反物业服务合同约定，物业服务企业可以追究业主的违约责任，但不能断水断电，否则将构成对业主的侵权。 第二条　侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 《物权法》 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 ???? 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 实务中的困惑： 什么是危及建筑物安全的行为？（鉴定？） 什么是违章搭建行为？（“章”如何解释？） 区分所有权司法解释 第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： ???? （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； ?（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； ??? （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 违章搭建的形式： ?封闭阳台 ??在露台上搭建房屋 ???违章改变室内结构与功能或改建房屋 ????在花园内建造房屋 ?????利用其它公共空地建造建筑物构筑物