房地产估价师收益法公式汇总.docxVIP

一、等差数列 通项公式: 求和公式: 前n项和公式： 二、等比数列 通项公式: 前n项和公式： 三、报酬资本化法最一般的公式 四、净收益每年不变的公式 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 五、净收益按一定数额递增的公式 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 六、净收益按一定数额递减的公式 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6％，试计算该宗房地产的收益价格。 七、净收益按一定比率递增的公式 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 八、净收益按一定比率递减的公式 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 九、有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同的公式 1、净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的价格。 2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为： 【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。 十、净收益在前后两段变化规律不同的公式 【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 十一、预知未来若干年后的价格的公式 【例】某宗房地产现行的价格为2000/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 【例】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气，某市场租金为每天3元/m2,。该写字楼的净收益为市场租金的70%，预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。 【例】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。 【例】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。试求该宗房地产现在的价格。