房地产开发与经营卓锦万黛.docVIP

实验目的和要求 实验原理 实验方法 1.调查法 通过对成龙校区周边的房地产项目资料的网上查询、走访以及通过向房产的销售部进行咨询，进行信息的搜集，收集各个房地产项目的配套信息、价格等相关数据。 2.文献法 通过组织进行文献资料的学习，对项目课题相关知识和信息进行学习和了解，以使组员对房地产知识相关概念形成较全面的认识，便于日后工作的开展。 3．定性、定量分析方法 采用定性和定量两种方法，将房地产项目的价格与相关配套、建筑面积、占地面积、物业公司、开发商等的影响关系进行定性的分析，得出相关结论。将高校周边房地产项目价格与该项目容积率、绿化率等的关系进行定量分析，并得出相关结论。 4．SWOT分析法 实验主要内容 “卓锦万黛”项目分析 宏观市场环境分析 （一）、成都市宏观经济环境分析 成都市2011-2013年9月房价走势： 成都市宏观经济呈现以下特征： 1、虽然受到国际经济环境影响，但中国经济仍保持稳定增长势头，因此成都市宏观经济发展环境良好。 2、地铁逐步建成，房地产开发热点扩展到城市外围和郊区。 3、随着城乡统筹政策的逐步落实，未来几年的城市化水平将迅速提高，带来大量的刚性需求 4、居民收入稳定增长，带动房地产需求稳步增长。 5、房地产发展形势良好，房价呈稳中趋升的趋势。 （二）、产业政策对房地产市场的影响 （1）5月底，中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》（以下简称《通知》），在《通知》中，国务院同意将“逐步推进房产税改革”，市场将其解读为近期房产税试点城市范围将会扩大。在“地王”现象不断涌现、房价上涨预期增强的前提下，房产税扩围，在某种程度上被视为政府调控力度收紧的信号。 （2）11月21日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开第17次部长办公会，研究不动产统一登记工作。会议强调，要着手建立国家不动产统一登记协调机构和工作机构，研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等。会议决定，各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。 二、项目所在区域市场分析 （一）区域环境分析 本次区域市场界定为以川师成龙校区为中心，距离它2500米范围内的区域，四川师范大学成龙校区位于成都市龙泉驿区境内的成都市唯一的国家级经济技术开发区，距狮子山校区南大门8公里左右，距东校区4公里左右。该地块南面以成龙大道为界，东面以大面东路为界，北面与成渝路相邻，西面以大面西路为界，呈方块状，面积1935亩左右。场地地势起伏不大，地貌构造单一，工程地质条件及水文地质条件良好，适于建设。在该区域内有九个房地产项目，分别在售或已售完毕。以调研时的数据为基准，九个房地产项目如下：云立方、卓锦万黛 、师大现代花园、世茂花香首府一期、首创万卷山、合能四季映像、保利玫瑰花语、炜岸城、龙城一号。本次实验小组单独选择了卓锦万黛项目进行了分析。 （二）区域内各项目特征总分析 表1 区域内各项目定性分析 楼盘名称 价格 建筑形式 电梯梯户数 合能四季映像 5300 高层 18 33 34 1梯2户 川师现代花园 6000 高层 1梯1.5-2户 首创万卷山 6300 高层 板塔结合 洋房 1梯2户 云立方 6300 高层 32—34 1梯2户 卓锦万黛 6600 超高层 39 1梯2户 保利玫瑰花语 6700 高层 1梯3户 世茂花香一期 6700 高层 29—32 1梯1.5-2户 炜岸城 7600 多层 小高层 高层 1梯2户 龙城一号 9000 板楼 塔楼 多层 小高层 高层 1梯2.1户 建筑形式更多样的地产项目，能满足消费者多种需求，在建筑外观更加多样美观，所以在价格上会有所提升。电梯每梯户数越多，越能满足居民方便出行的需求，对于居住环境的舒适和便捷度 有一定的提升。 表2 楼盘名称 物管费 物业公司 车位比 合能四季映像 1.6 合能物业有限公司 1：1 川师现代花园 1.2 成都市金优物业有限责任公司 1：1 首创万卷山 1.85 成都五兴物业管理有限公司 1：1 云立方 1.9 北京金网络物业管理有限公司(成都)分公司 1：1 卓锦万黛 1.8 蜀信物业 1：0.9 保利玫瑰花语 2.18 保利物业有限公司 1：1.05 世茂花香一期 1.8 世茂物业 1：1 炜岸城 1.99 深圳市保利物业管理集团有限公司 1：1 龙城一号 1.95 成都安达祥和置业有限公司 1：0.7 该区域项目物管费在每平方米1.2元～2.18元之间，每平方米差价不到1元。 表3 区域内各项目基本技术指标分析 楼盘名称 建筑面积 占地面积 容积率 合能四季映像 420000 770