毕业论文王飞..doc

摘 要 房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。本文在对风险管理基本理论进行分析综述的基础上，研究开发风险管理的有关问题，并利用常用的风险识别方法，对开发运作过程的四个阶段，投资决策、前期准备、项目建设、租售管理进行系统的识别。正确的对待、分析、评价、处理开发过程中的风险，并结合房地产开发项目案例，从项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程管理、与租售四个环节进行了风险管理，加强对开发风险的防范和意识，提高企业运营效率，避免风险损失。 关键词：项目管理；房地产开发项目；项目风险管理 目 录 TOC \o "1-3" \h \z \u 第1章 绪 论 1 1.1 我国房地产开发的现状 2 第2章 房地产开发项目风险管理概述 2 2.1 房地产开发项目风险管理的概念及意义 3 2.1.1房地产开发项目风险管理的概念 3 2.1.2 房地产开发项目风险管理的意义 3 2.2 房地产开发项目的特征 4 2.3 房地产开发项目风险管理的原则 4 第3章 房地产开发项目风险管理体系 6 3.1房地产开发项目风险管理规划 6 3.1.1风险规划的概念 6 3.1.2风险规划的主要内容 6 3.1.3项目风险规划技术和工具 6 3.2 房地产开发项目风险管理识别 7 3.2.1风险识别的概念 7 3.2.2项目风险识别方法 7 3.3 房地产开发项目风险管理估价 8 3.3.1风险估计的概念 8 3.3.2风险估计方法 8 3.4 房地产开发项目风险管理评价 9 3.4.1项目风险评价的概念 9 3.4.2风险评价的依据 9 3.4.3项目风险评价方法 10 参考文献 11 致 谢 12 第1章 绪 论 1.1 我国房地产开发的现状 我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。目前就房地产开发风险管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强，风险管理机制还不健全，没有真正形成项目动态项目管理的机制与模式。 我国现在房地产项目风险管理上主要存在以下问题：①项目经理在企业管理中地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项目经理相比，还是缺乏先进的管理思想与方法。②项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险降低到最低。③项目的管理者不能进行全面的风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。 所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。 第2章 房地产开发项目风险管理概述 2.1 房地产开发项目风险管理的概念及意义 2.1.1房地产开发项目风险管理的概念 所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应包括全过程所发生的风险，主要有： 1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。 2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响。 3.工程的