万科的产品定位j规划解析(下).ppt

万科的产品定位与规划解析（下） 2014年6月 1 产品策划阶段 客户的产品需求分析 2 08. 03. 26 Page 3 产品价值的客户敏感点分析 3 一、土地分析 一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。 4 让更多的房子分享优势资源；让更少的房子分担不利因素的影响。 5 在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定 1、指标 产品定位指标 三大类： 各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所…….） 产品配比（什么样的产品） 户型配比（多大的产品） 2、方案 确定规划草案 规划结构 点式or板式？围合or行列？高or小高？……….. 主入口；商业………. 确定下一步规划设计深化方向 6 概念设计 规 划 提 升 产 品 力 7 土地价值最大化的选择 深圳万科城 8 万科城总体规划——土地价值最大化的选择 项目占地40万平米，容积率1.1，总建筑面积44万平米。 产品组合可以选择： 1、别墅、类别墅+多层洋房 2、别墅+洋房+高层 3、别墅+高层 别墅：15000元/平米；多层洋房：6000元/平米；高层：5000元/平米 联排别墅容积率0.7 根据价值最大化原则 别墅+高层价值最大化 产品趋优定位法 产品外立面设计向上一级靠拢 从市场角度看设计 9 以市场为导向的规划设计 广州中海蓝湾 10 广州中海蓝湾 容积率：3.26； 占地约3.3万㎡，总建筑面积约10万㎡ 会所 4层叠T 11层小高层 26-36层高层 游泳池 A9 A8 A7 A6 A5 A4 A3 A2 A1 用地进深大 需获得更多的景观资源 两种基本产品结构 客户价值：北面看江，景观第一 沿海限高 超高层成本高 让更多的房子看到江景 显然曲线才是江景设计最大化的轴线，不是直线 11 ■底层架空层7m高，保证景观的延续及空气流通；功能为泛会所。 曲线连板高层布局，使建筑景观界面最大化，95％户型均可看到江景。 “曲线连板”由“Y型一核三”及“一核二”两类单元拼接组成。 12 原来方案： 1、斜向建筑均为单栋 2、每个院子均有有三栋联体建筑。 新方案： 1、斜向建筑为两栋联体 （增加最好朝向的楼栋） 2、除了最北端有三栋联体外， 其他均为两栋联体。 长沙金域蓝湾项目 2.7容积率 别墅1.5万/平 高层河景：7000元/平 高层非河景： 5000元/平 浏阳河 浏阳河 13 广州富力桃园 单一产品一招制胜 容积率2.97；占地33万平米；总建筑面积99万平米 位于广州西边，靠近鞋业市场，生意人多，老板们重风水。外侧东向、南向有水。中心无水，造水景。 80 80 140 150 120 120 核心筒 14 广州富力桃园 15 广州富力桃园单一产品一招制胜 16 广州富力桃园单一产品一招制胜 17 别墅+小高层 离河一段距离先建别墅 再沿河建小高层 别墅60万澳币/套 小高层60万澳币/套 1栋别墅占地相当于小户型4-5套 1栋小高层销售额相当于20栋别墅销售额 墨尔本海边住宅区 18 景观优先? 朝向优先? 厦门金域蓝湾的规划思考 19 08. 03. 26 Page 20 A B 湖边水库， 100万平米水面 五缘湾大桥 朝向优先，兼顾景观。北向设观景阳台。如果北向没有马路、噪音，就可做景观优先（主卧、客厅北向；次卧、厨卫南向） 20 规划方案创造竞争力及盈利能力 入口会所商业街提升项目整体形象——星河湾 21 星河湾的巨大成功在于： 其成功解决了会所的经营问题 星河湾在入口处设置会所商业街，提升项目整体形象；用门口的五星级酒店解决会所问题，使得业主享受到五星级酒店的会所服务。 万科项目，只有10%业主常到会所消费，主要消费是打麻将。 入口会所商业街提升项目整体形象——星河湾 22 仁恒河滨城 位于浦东，总建面70万平，分3期开发 完全人车分流，地下大车库，车全部进入地下。地面步行系统，地下公交系统。 1层门厅，休息；从门厅下到地下，地下有电瓶车，带客户到自己家楼下 23 长沙郡原广场 容积率最大化，效益最大化 24 如何从市场角度挖掘地块价值 25 高层 洋房 信阳项目的分析比较逻辑： 把项目一分为二，视为两个项目；一块纯洋房，一块纯高层。 开发商最关心现金流问题 如何从市场角度挖掘地块价值 26 围绕客户价值提供豪宅解决方案 东莞龙光豪宅——君御旗峰 人车分流 1、先下客，车再绕行；2、阳光地下车库；3、地下车库大堂豪华，双大堂设计； 如何从市场角度挖掘地块价值 27 定位和产品解决方案的一致性 28 社区商业规划 底商：原则：一般商铺二层很难销售，因此在尽可能的情况下，不做二层商铺，做内街。 商业价