签定商品房买卖合同的注意事项 买房必读.docVIP

《签定商品房买卖合同的注意事项》1 买房必读 一、《商品房买卖合同》样板的选择 开发商取得预售许可证后才可以销售房屋，有的gove ment将预售预售许可证的编号与他提供的《商品房买卖合同》范本的编号一致或相关联，因此请选择有该编号的合同范本。 即使gove ment尚未有连号范本提供，gove ment房屋管理部门也会提供《商品房买卖合同》标准范本，请选用gove ment提供的范本。 开发商如果同意选用gove ment提供的范本，但是需要附加“补充合同”，请注意，补充合同的内容一般会对买方不公平，注意里面的条款。如果可以，最后拒绝选用补充合同。 二、《房屋产权证》办理的时间 《房屋产权证》是买方对房屋享有所有权的唯一凭证，因此十分重要。?在按揭卖房的过程中，买方的房产证办理下来后，银行会扣押作为按揭抵押，但是不代表房产证对买方没有意义。法律规定，办理《房屋产权证》是买卖双方共同的义务，但主要由买方要求开发商协助办理，因此应当在《商品房买卖合同》中明确约定“在交楼后90日内，卖方有义务以提供材料等方式配合买方办理《房屋产权证》。?并明确：“由于卖方的原因超过上述时间不能办理房产证的，卖方承担100元/日的违约责任。”? 相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。? 三、面积问题? 《商品房买卖合同》中应当约定：“房屋买受面积以实际测量为准，如果面积存在误差，处理方法以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（或“法律”）的相关规定为准。” 相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。? ?四、合同签订后的义务? 根据法律规定，《商品房买卖合同》签订后，应当在30日内在房屋管理部门备案，因此应当约定开发商有备案的义务另外，为了防止开发商将房屋“一物二卖”，买方应当约定，“《商品房买卖合同》后7日内，开发商协助买方在房屋管理部门办理预告登记。”? 注意上述两种登记效力不一样，对于买方来说，后者更加有保障。? 相关法条：《中华人民共和国物权法》? 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。?? 五、其他注意事项? 1、签订合同前，应当审查对方的《企业法人营业执照》和《商品房预售许可证》（或者是《商品房销售许可证》），有条件应当复印。如果对方没有《商品房预售许可证》，可能导致《商品房买卖合同》无效。? 2、将购房款存入银行指定的预收款监控帐户。?? 要求开发商提供证据证明他提供的帐户为指定帐户即可。? 3、要求开发商开具正式发票。?? 即使是由于按揭的原因，无法开具全部购房款发票，但是交了多少，就要开多少。 4、仔细阅读《商品房买卖合同》的条款，特别注意那些排除买方主要权利或者是加重买方责任，减轻卖方责任的条款。坚决删除。?? 5、如果发现《商品房买卖合同》中约定如果合同中发现有“如果本合同发生纠纷，双方同意交由XX仲裁违约会仲裁”的条款，坚决删除。? 1 谨防代缴税费陷阱，在合同中最好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”。 如果购房人选择由开发商代缴税费，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，这样可以有效防止开发商挪用资金。 2 明确公共设施、基础设施达到使用条