万科的成本管理观点及选择.ppt

正确认识成本管理－工程量清单招标 体现与国际惯例接轨的思路： 工程量清单招标做为国际通用的工程招标方式已有上百年历史，被WTO成员国、世行、亚行、非行在内的国际组织普遍采用。 体现了国家推行工程量清单招标、与国际接轨的思路： 推行工程量清单计价是中国工程造价管理改革的重要内容；国家建设部于2003年2月仓促颁布《建设工程工程量清单计价规范》并规定2003年7月1日起实施，其意图也是先试行后完善。 * 正确认识成本管理－工程量清单招标 万科要成为房地产行业的持续领跑者， 必需争取在专业领域成为领跑者。 在工程量清单招标方面怎能甘居人后？ * 成本管理的几个观点 万科的成本管理观点和选择 * 成本管理≠省钱 省钱＝赚钱 成本管理＝赚钱 省钱 ? 赚钱 ? 成本管理 成本管理的几个观点 * 成本控制的重心前移 全过程、全员、全方位的成本管理 成本水平是专业水平的反映 成本管理的几个观点 成本信息是企业的财富 * 成本管理首要重视基础工作、组织工作， 其次是方案优化、审价结算的技术水平。 从大处着眼，从小处着手 成本管理的几个观点 * 需永久关注 全员参与 重心前移 方案优化管理创新 成本管理的发展方向 * * * * * 万科的成本管理 2015 观点与选择 * 万科的成本管理观点和选择 正确认识成本管理 * 认识的重要性 做正确的事 正确地做事 做不正确 做正确 我们做什么？ 我们做得如何？ 不正确的事 正确的事 最佳 位置 不是最差 最差 位置 死定了 正确认识成本管理 * 正确认识成本管理 财务管理与成本管理 成本管理与工程管理 建安造价管理与项目成本管理 区分几个 关系 任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。 两个方面 技术 经济 * 正确认识成本管理 项目发展 施工 规划设计 竣工 1、从项目角度出发： 重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。 销售 两个类别 物业管理 * 正确认识成本管理 分判 招标 签约 变更 结算 两个类别 2、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。 * 设计 招标 施工 SPEND曲线 项目周期 成本 发生的成本 形成的成本 新项目发展 成本控制重点放那儿好？ 70%～80% 20% 销售及物管 正确认识成本管理－成本管理工作重心 * 工作重心前移 客户分析； 设计方案优化； 结构指标控制； 事前定价与清单招标； ········ 工作重心后置 费率招标； 变更、签证事后补签； 工程结算； ········ 正确认识成本管理－成本管理工作重心 * 工作的重心 数据分析与储存 新项目发展 规划设计 合约分判与招标 施工管理 合同结算 动态反馈 及时结算 事前定价 亦步亦趋 谨慎测算 造价管理模式 正确认识成本管理－成本管理工作重心 * 不同土地获取方式下利润差别 伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要矛盾, 必须要高度重视。 拿地方式 土地利润 开发利润 协议转让 ＞ 0 ＞ 0 招标拍卖 ≤ 0 ＞ 0 正确认识成本管理－成本管理的必要性 * 土地招标项目成本－利润情况 项目 成都金色家园一期 南京光明城市一期 无锡魅力之城一期 计划单位售价(元/m2) 3900 6500 4696 计划单位成本(元/m2) 3350 5236 3600 单位毛利润(元/m2) 405 939 775 销售毛利率 10.38% 14.45% 16.50% 销售净利率 5.62% 8.34% 9.72% 当前单位成本 　 5690 3885 正确认识成本管理－成本管理的必要性 * 制度体系： 是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。 《新项目发展可行性评审体系》 《设计阶段成本管理工作指引》 《工程及材料招标管理办法》 《工程合同管理办法》 《设计变更、现场签证管理办法》 《工程计价管理办法》 《规划设计工作流程与评审制度》 正确认识成本管理－作业成本管理 成本管理水平是各作(专)业管理水平的综合体现 * 万科成本管理模式－作业成本管理 成本项目 单价 合价 勘察丈量费 　 　 三通一平费 　 　 临时设施费 　 　 工程管理费 　 　 人工及行政费用 　 　 作业时间成本 合 计 　 　 工程作业成本 工程作业效果 作业效果 相关指标 工程质量 客户质量满意度 质量投诉成本 　 竣工