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如何加强房地产企业所得税管理 一.解读国税发[2009]31号文 二.做好房地产企业所得税管理应注意的几个问题 解读国税发[2009]31号文 国家税务总局于2009年3月6日以国税发[2009]31号发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称办法），至今房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，仍以本办法作为基本规范。是目前税务机关和房地产开发企业的所得税处理的政策依据和操作规范。 变化1 总体框架更加清晰明了 该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。而原来的国税发[2006]31号文以没有章节结构，只有条款之分。 ?变化２??调低了计税毛利率5个百分点 该办法第八条明确规定了销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与国税发[2006]31号相比，将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每档均降低了5个百分点。????该办法对房地产开发企业最大的利好不外乎是计税毛利率降低了5个百分点。在当时房地产市场不景气情况下，降低计税毛利率，可以一定程度缓解房地产开发企业的资金压力。但是确定计税毛利率的决定权仍在各地。 变化２??调低了计税毛利率5个百分点 该办法第八条将国税函[2008]299号文规定的“预计利润率”替换成“计税毛利率”，对于房地产开发企业也是利好。按照计税毛利率计算的毛利润是可以扣除期间费用、营业税金及附加以及土地增值税的，因此可以少预缴企业所得税了。国税函[2008]299号文省局原文照转，没加任何意见。 变化３??重新界定了计税成本等的内涵 ?该办法与原规定相比，最大的亮点之一是对部分名词术语的内涵进行了界定，对于税务机关、纳税人而言都是好事情，减少和缓解了税企理解不一致的矛盾。?? 1 房地产开发经营业务????该办法第三条对房地产开发企业经营业务的范围进行了明确，规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 变化３??重新界定了计税成本等的内涵 ?2???计税成本???“计税成本”是该办法提出的新名词，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。????该办法第二十五条对计税成本是这样解释的：计税成本是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。????开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。 ? 变化３??重新界定了计税成本等的内涵 3???计税成本对象???计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。该办法第二十六条对计税成本对象进行了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。???计税成本对象与成本核算对象的定义是不一样的，特别是两者的确认原则是有差异的。 变化３??重新界定了计税成本等的内涵 ?4 公共配套设施????原《施工房地产企业财务制度》对房地产开发企业的“成本项目――公共配套设施”的核算内容进行过界定，但是还是有些模糊不清，在实际工作中税企的理解很不容易达成一致。? ? ?这次，该办法第二十七条对“公共配套设施”进行了较为准确的界定：“公共配套设施费”成本项目，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 变化３??重新界定了计税成本等的内涵 5??开发间接费用????开发间接费用核算内容的规定，最早见于《施工、房地产开发企业财务制度》。实际工作中税企对此的理解分歧较大，往往难以取得共识。????该办法第二十七条，对“计税成本项目――开发间接费用”进行了明确与规范，至少有以下变化： 5??开发间接费用 （1）对“开发间接费用”重新定义 A??定义更加准确? ???该办法第二十七条规定关于开发间接费用的定义，与原规定相比，增加了限制性后缀规定：“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出”。??也就是说，如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出，就没有必要在开发间接费用核算了。 5??开发间接费用 B??包括范围有所增加???? ?原规定：开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费