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2019 年房地产产业链分析报告
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内容目录
1. 房地产行业特征 7
1.1. 盈利模式 7
1.1.1. 业务介绍 7
1.1.2. 成本和利润构成 9
1.2. 房地产行业产业链 10
1.2.1. 建筑业 11
1.2.2. 金融业 11
1.2.3. 政府 11
1.2.4. 客户 12
1.3. 行业竞争格局 13
1.4. 小结 14
2. 房地产行业发展趋势 14
2.1. 发展空间 14
2.2. 宏观经济 15
2.3. 一线住宅房价趋于平稳 16
2.4. 房地产建设周期指标 18
2.4.1. 土地供应减少，认购热度下降 18
2.4.2. 销售增速处于谷底，一线城市房地产销售热度下降 19
2.4.3. 新开工面积与竣工面积差距拉大，待售面积持续下降 21
2.5. 当前政策 23
2.5.1. 部分城市出台紧缩政策，限制购买以及土地拍卖 24
2.5.2. 多个城市出台公积金政策，以收紧政策为主 24
2.5.3. 加强保障性住房建设、增加租赁住房的供给 24
2.5.4. 部分城市放开落户限制，出台人才政策 24
3. 融资现状 24
3.1. 融资政策趋紧 25
3.2. 规模分析 26
3.2.1. 房地产贷款同比增速回落，贷款融资趋紧 26
3.2.2. 房地产信托监管加强，融资渠道收紧 27
3.2.3. 信用债净融资规模下降 28
3.3. 信用债利差分析 33
3.3.1. 行业信用利差 33
3.3.2. AA+房地产企业信用利差相对更高 34
3.3.3. 房地产 AA+与 AA 债券等级间利差呈现扩大趋势 35
3.3.4. 房地产发债主体到期收益率 36
3.4. 房地产公司的财务表现 37
3.4.1. 盈利能力：总体上较为平稳 38
3.4.2. 资产负债率提升，短期偿债能力持续弱化 39
3.4.3. 现金流入增速趋缓，可能影响债券偿付 40
3.4.4. 地产公司财务指标综合排名 41
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4. 机会分析 43
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图表目录
图 1：房地产业GDP 占比（% ） 6
图2 ：2018 年度我国 GDP 构成（亿元，% ） 6
图3 ：截至2019 年二季度末我国信用债市场各行业债券余额及占比（亿元，% ） 7
图4 ：房地产企业成本构成（
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