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第七章 其他税;第一节 土地增值税 一、纳税义务人、征税范围 1、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 ;2、征税范围 同时具备三个标准： 转让的土地使用权是否国家所有。 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让房地产是否取得收入 ;二、税率 5级超率累进税率 土地增值额　　　　　　　税率（%）　速算扣除系数 1　增值额未超过扣除　　　　　　 项目金额50%的部分　　　　　　30　　　　　　0 2　增值额超过扣除项目 金额50%未超过100%的　　　　 40　　　　　　5% 3　增值额超过扣除项目 金额100%未超过200%的　　　　 50　　　 　　15% 4　增值额超过扣除项目 金额200%的部分　　　　　　　 60　　　　 　35%　　土地增值额＝转让房地产收入－扣除项目的金额;　例题1： 　某纳税人转让房地产所取得的收入为670万元，其扣除项目金额为300万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 ;应交税额 = 增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数 分析： 1、计算增值额 增值额＝670－300＝370（万元） ２、计算增值额与扣除项目金额的比率。 增值额与扣除项目金额的比率＝370／300×100％＝123％ ３、计算应纳税额 应纳税额＝ 370 ×５０％－ 300 ×15％＝140（万元） ;三、应税收入和扣除项目的规定 1、对于新建房地产转让 取得土地使用权所支付的金额； 房地产开发成本 扣除项目 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其它扣除项目 note:从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% ; 例题2：某房地产公司取得土地使用权所支付的地价款是280万元，开发成本是520万元，现在可以扣除的费用是多少？ （1）利息+（280+520）×5% （2）（280+520）×10%房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 ;2、对于存???房地产转让 　 房屋及建筑物的评估价格。　　 评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率 可扣除 　　 地价款和交纳的有关费用。　　 转让环节缴纳的税金。 ;四、应纳税额的计算 计算步骤： 1、允许扣除项目金额 2、增值额 土地增值额 = 转让收入-扣除项目金额 3、增值额/允许扣除项目 4、确定适用税率 5、应纳税额=土地增值税X适用税率-速算扣除数;例题： 某工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（　 ）。　　 A.96.75万元　　B.97.50万元 C.306.75万元 　D.307.50万元 答案：C; 计算： （1）扣除项目金额=3700+277.5=3977.5（万元） （2）土地增值额=5000-3977.5=1022.5（万元） （3）增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26% （4）适用税率为30%，扣除率为0 （5）应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75（万元） ;五、减免税规定（见教材） 1、纳税人建造普通住宅增殖额未超过扣除项目20%的； 2、个人住房居住3年以下；3—5年的；5年以上的； 3、依法征用、动迁;六、会计核算 “主营业务税金及附加” 、 “在建工程” “其他业务支出”、“固定资产清理” ;第二节 城市维护建设税 ;第三节 四大管理费用性税金 ;3、税率记忆口诀 “借款还一半，狗见鸡三对面，一般合同有5件，猪宝宝值10万，股票能买2头猪，帐证一本要5元” 4、印花税的免税和处罚 5、印花税的计算与核算 “管理费用”;二、房产税 1、纳税义务人：拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。 2、征收范围：不包括农村 3、减免税规定;4、房产税的计算 从价计征 应纳税额=房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 从租计征 应纳税额=租金收入×12% 5、房产税的核算 “管理费用” ;三、城镇土地使用税;四、车船使用税（见教材）