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城市商业规划与网点布局理论 城市区位理 对于城市区位问题的论述，主要有以下儿种理论模式： （一） 杜能的土地价值理论 在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（Von Thunon ）指出，不同经济活动的现实区位， 取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竟争实力。对丁?一个金业來说，它对某些土地进行投标的投标 地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业利广大商品的消 费者都具有广泛联系的商业企业來说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当 程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市屮心地区的土地投标地租就较高。而对于工业 企业来说，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好 的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此，工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。 这样，城市屮心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。 而商业屮心又可依照英功能层次和辐射范围，分成离、屮、低不同的儿个级别。 （二） 加纳模式 将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，格蒂斯（Gertis ）在1961年通过揭示总零售 量随离开地价最高的屮心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及英与商业经济活 动之间关系的规律。到1966年，加纳（B . J . Garner ）进一步对商业中心的内部结构进行了研究, 他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的 加纳模式。 加纳模式的主要思想可概括为：高门槛（所谓“门槛” threshold ,是指一个企业为经济正常经营活 动而需赚取的最低收入）的职能是冇较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实 践屮，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入 下限，以人口门槛（Population Threshold ）作为门槛高低的简明指标。当然，某-?企业门槛”水平 的高低，是与其自身的特征相关的。 此外，通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，总结出商业区空间布局的几个特征: 1、 经济规模较多的高门槛经济活动(如百货、服装、珠宝等)，往往靠近地价峰值区，占据着地租最高 的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列的其他职能活动(如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电 器店等)。 2、 任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。 3、 随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业屮心的边缘地带 布局。 4、 在任何一级商业中心的典型职能内，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。 加纳理论的不足之处主要在于：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地 租也并不完全是由距中心点的距离來决定的。针对这些不足，道宁(P ? B . Downing )进一步阐述了 土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使 加纳模式更加合理客观。 中心位置理论 中心位置理论是由沃尔特?克里斯泰勒(Walter . Christaller )于1933年创立的，后经奥古斯 特.曝什(August . Losch )补充和修正。这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每 一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其 相应职能之间的特征差别。一般情况下，凡门槛较低的货物，其相应的销售范围也较小，这类货物称为低 级货物。那些门槛水平高、销售范围广的货物，称为高级货物。但是，往往由于门槛的限制，每个商业中 心并不能提供所有的货物和服务，而且，货物供应点出现的实际频率，还与货物的等级成反比。低级货物 在很多中心地都可购到，而高级货物只能在少数地主得到供给。由此，史里斯泰勒认为，中心位置货物供 给点都能排列成有序的等级序列。 按照中心位置理论学说，城市商业区主耍由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同冇序构成。 对于中央商业区地域范围的界定，墨菲(R ? E . Murphy )和万斯(J . ? E . Vance )提出以建 筑物高度及其商业职能來划分。在实践中，有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准; 有些城市则以土地价格來划定其中心商业区的范围。 国外城市商业区位理论的硏究是以完全市场经济为前提，以完整的领土、非政治干预、口由的企业和 经济购买力气平均分布为假定的，因而研究的对象主要是对城市商业区结构、布局等的理论分析，而对影 响城市商业发展规划的政治、流通体制、