6项目启动会-模板.ppt

3.周边不利条件公示 噪音源：如，周边快速干道、飞机航道、打靶场、地铁站、公交站、火车站等。 污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染探测、光污染源、发射塔等。 对心理产生不利因素：加油站、疯人院、公墓、高压线、监狱等。 4.地块条件交底纪要 5.风险预案 包括：识别风险、评估风险、应对预案 至少关注以下风险，并提出预案 交地 方案审批 地质状况 主材价格波动 市场风险 周边市政配套延迟移交 地方政府换届 6.市场定位 1、目标客户群是谁？ 2、标杆楼盘及产品是哪个项目？ 3、单套总价位？单套面积？功能房间数量？ 4、敏感点是什么？ 推盘节奏、顺序？若为多产品业态，先卖什么，后卖什么？ 7.产品定位 总图（含技术经济指标） 产品组合，不平衡使用容积率；典型场地剖面示意图 交通分析（含出入口数量，消防、私车、行人交通） 户型、单体组合平面（含户型配比、面积分析、户型亮点分析） 外立面风格 景观方案 采用意向图片、剖面等， 描述景观的整体风格和关键景观节点。 7.产品定位 控制硬景面积。 硬景铺装材料一般控制3—5种以内。但铺装工艺应考究，做好表面防护、成品保护。 软景在此会上宜对树种、灌木、藤本等做出品种范围的决策。 价值挖掘 特定户型价值挖掘： LOFT、SOHO、住宅、商业高赠送方式 亲地 分绿、赠绿。 与周边和小区内景观的结合 尽量减少住宅部分地下车库面积 加强商业和车库的关系 7.产品定位 8、体验区选址、定位及开放计划 1、对选址、实施作为独立子项目进行决策和计划分解。 2、体验区的选址需考虑：达到路线设计，增强客户的体验；停车区域的选择；体验区与周边环境的关系及处理。 3、新公司宜选择实力强的景观、装修施工单位，降低新团队不成熟的风险。 4、若使用临时售楼处，建议照搬以往类似项目的结构设计，在装饰装修方面体现项目特色。 9.产品建造标准 包括： 产品标准： 客户视角；体现差异化，实现“高溢价”。 建造标准： 固定的细部做法、构造大样；体现模块化、标准化 ，实现“高周转”。 要点： 以前的痛点、反复决策点、客户敏感点 满足政府的最低要求 符合市场的一般标准 务必将不做的内容列举出来，并说明原因。 10.目标成本及合约规划 原则 按通常标准计算 价值判断，分配重点 成本前控，前紧后松 主动花钱，加糖原则 11.项目的一二级计划 一二期详细，后面关键节点即可。 12.投资分析模型 分期规模 分拆成2个模型、总体和住宅 一、启动会指引 目录 召开项目启动会的原则和目的 会议召开时间、参会人员、主持人、会议时间 会议准备 会议内容 会议成果 原则、目的 1、作出项目土地取得后第一次、也是最重要的一次决策。 2、明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。 3、对项目进行沙盘推演，今天就预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点。 4、识别项目风险点，提出预案。 5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。 6、针对目标和工作范围做好减法。 7、若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。 会议召开时间、参加人员、会议时间 会议召开时间： 取得土地后30个工作日内，完成项目启动会. 参会人员： 公司总经理、公司各职能部门负责人、项目负责人、工程项目经理及项目团队成员，集团产控中心 会议主持人 公司总经理或者其指定主持人 会议持续时间： 需召开多次会议;每次会议均需做出决策，并定出决策点。 每次会后，分头收集信息，进行专业之间的碰撞。 通常该会议会持续2—4周 。 会议通知,附电子相关文件发给参会人 会议议程 会议签到表、激光笔 相关资料、文件 电脑 会议主持人 会议纪要记录人 会议准备-1 会议通知,附电子相关文件发给参会人 会议议程 会议签到表、激光笔 相关资料、文件 电脑 会议主持人 会议纪要记录人 会议准备-1 会议准备-2 发展部、营销部和设计研发部向公司各职能负责人及项目团队成员交底： 土地信息 项目预案 项目当时设定的产品成本、定价、项目计划 将实际地价代入后的项目销售利润率 会议准备-3 根据集团及地区公司战略和预算，公司总经理初定项目成功标尺（包括财务指标、计划关键节点、非财务的战略指标)。 项目销售利润率 项目累计净现金流为正值的时点（含融资） 市场影响、业内影响 项目的创新点和贡献 项目的当年销售额及回款额 项目的开工、开盘及竣工备案时间节点 会议准备-4 深入调查当地项目建设报建程序，掌握当中的风险点、难点及相关干系部门及干系人。 项目报批、报建程序，输入条件、所需周期、干系部门、干系人。 项目预售条件及预售许可证的办理程序 项目融资条件及程序 会议准备-5