海南房地产项目考察深度报告文件.docVIP

海南调研报告 一、 海南市场的发展历程及政策影响 发展历程重要政策及事件： 起步发展阶段（ 90-94 年） 随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建 设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近 4 倍，但在 93-94 年，进入 房地产泡沫时期。 巩固提升阶段（ 95-07 年） 在 2002 年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开 发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增 长，三亚成为国内旅游重点区域。但在 07 年受到楼市调控影响出现短期的 量价齐跌。 转型阶段（ 07-12 年）： 2007-2010 年，2007 年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛” 2010 年 1 月 4 日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意 见》，同年，东线高速正式开通。 2010 年4 月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、 限价等一系列政策措施的综合作用下， 2011 年楼市成交量大幅萎缩，海南 市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资 型客群得到初步遏制。 2012 年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化， 但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升， 随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化， 2012 年海南市场 量价略有回落。 2013 年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争 力的项目销售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。 政策影响： 通过调研，自 2011 年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别 是三亚以旅游支撑房地产发展板块。 限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为 界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。 限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客 群比例高达 90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付 5 成1.1 倍利率 贷款的项目，一次性比例依然达 90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群 影响极其有限。 2012 年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化， 但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有 下降。 二、 海南市场板块及发展 海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约 3.5 万平方公里，海域面积约 200万平方公里 ，总人口约 879.56 万人，其中固定人口为 864.07 万人，流动人 口约为155.22 万人。 北纬18° 以南重点旅游区域， 水主题 例更高达80%目前热 带雨林、文化、温泉、漂流 等旅游产品也在发展。 城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高 度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五 大板块组团。 南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区 域，也是旅游度假地产。 板块特征： 次要考察组团： 西部组团 北部组团 城市印象 经济落后；民风彪悍；以工业为主； 城市印象 省会城市，副射范围广；人流物流集散 地；交通便利； 自然条件 海岸线长；沙滩、水质一般；海岸线朝 西；山海互动 自然条件 海口文昌较长海岸，安定与澄迈都属海口 后花园，具备养生文化；文昌未来潜力巨 东线高速；西环轻轨（开工）；西部机场 大 交通条件 美兰机场等交通便利 交通条件 （立项） 文昌沿海湾，如铜鼓岭－月亮湾、木兰湾 发展机遇 集中在一线海岸；西部度假区主要在昌江 霸王岭旅游区和棋子湾度假区；儋州的滨 发展机遇 等未来潜力巨大；航天主题公园；海口主 要向郊区的休育休闲产业发展。 海新区和东坡文化园； 中部组团 城市印象 落后的山区；少数民族聚集；交通不发达 自然条件 生态环境好；热带雨林；山体较多；温泉 丰富； 目前仅蜿蜒的省道，交通不便；但未来规 城市印象 东部组团 最具琼文化的地区；旅游起步早；海南名 小吃多 交通条件 划五指山机场、中线高速；三亚至五指山 自然条件 海岸线长；华侨文化 旅游轻轨（小道消息） 发展热带雨林为特色的森林旅游和长期宜 交通条件 东线高速；东环轻轨；博鳌机场（ 2011 年 开工） 发展机遇 居的休闲地产 ; 发展以民俗文化为核的旅游 发展机遇 景区 万宁未开发沿海湾区；国际旅游岛先行试 验区； 主要考察组团： 南部组团 中国最知名的热带滨海旅游城市； 城市印象 处于旅游重点发展区，有国际免税店建 设，国家海岸规划等 自然条件 热带气候；海岸线长，沙滩水质优良；旅 游资源丰富 交通条件 凤凰机场；环岛高速与环岛轻轨的终点 发展机遇 站； 沿滨海带向西、向东延伸；著名景区附 近，资源条件的二线腹地 客户特征： 稀缺性资源导入的游客转换为旅游地