长沙_长房时代城项目开发战略策划方案计划_285p资料.pdf

长房·时代城 项目开发战略策划方案 提呈机构：长房集团·成城银山房地产开发有限公司 提报机构：新前沿不动产机构 广州新前沿房地产顾问有限公司 提报时间：2006年9月16 日 第一部分项目开发定位解决方案 第一章 项目开发定位的原则 第二章 目标市场定位 第三章 主题概念定位 第四章 项目文化定位 第五章 项目功能定位 第一章 项目开发定位的原则 一、项目开发定位策略 （一）项目的SWOT分析 1、项目优势（S） ⑴地块优势 “台地地貌” ，与周边环境形成自然的切割，台 地地势平坦及略有起伏；①台地地貌可以成为 项目展开创新的规划、创新的建筑设计、创新 的景观设计与开发的“基因性”出发点；②商业 区与住宅区因台地地貌形成了自然的高差，为 提供多样性的休闲与会晤、交流场所等创造了 空间前提；③项目将因该系列价值的发现与发 掘而提升产品差异程度与提升价位； “原生植被” 大量的原生植被对项目创新景观设计提供了充 裕的天然要素，为开发出与现实市场上“为买楼 而栽树”的差异化景观价值，提供了可能，并可 因此而降低部分景观建设成本； “拆迁最小” 由于项目的前身为厂区，所以其建筑主要集中 于大开间的厂房设施，将对开发成本控制起到 积极作用。 （2）区位优势 对于河西大板块而言，地块位置具有独特的价 值，区域周边具有不可替代的独特区位优势： 市府西进，加速“政务区”价值转型 即市府西进的拉动力，将加速该区域的市政更 新与价值转型，地块距市府板块约3000米，在 中小型城市属于最佳的“工作—生活”链接区， 既可便捷出行，又可享受生活。 高科发展，推动“麓谷区”产业集聚 高科技产业的高速发展，以及珠三角产业转移 为长沙在未来建立产业优势找到契机，而作为 高科技的集中发展区域“麓谷区”预计将会在未 来5年发展为研发及管理人员超过20 ，000人， 产业工人达到10万人的人口规模，持续的发展 将会为项目在开发期内，获得不断壮大的客源 规模。 教育扩张，催生“高教区”加速形成 随着加大高等教育普及率与缓解就业压力的需要， “教育产业化”的成为发展潮流，而大学城作为教育 产业化与资源（师资/设施等）共享的主要载体得以 发展，而地块所邻的湖南师大医学院、湖南大学财 院、中南大学湘雅学院、商学院等的聚集，使湖南 的、长沙的“高教区”初步成型，为拉动区域文化提 升及人才聚集具有强大的助力。 项目建设，升级“麓谷门户”形象 地块位于 级高科技园区麓谷的东大门，但是沿 桐梓坡西路及玉兰路的大量民居及低档次的沿街 经营商户，对区域价值的提升具有抑制作用，但 是随着项目的“强势开发”与适度超前的理念定 位、开发建设与投入使用，将促进周边商户的功 能转型与形象一体化转型，加速升级“麓谷门户” 的价值形象。 （3）规模优势 按照新前沿不动产对未来城市房地产项目的发 展研究，规模在30万平方米左右，具有自然与 区位优势、城市综合体型的房地产项目，将是 未来中小型城市进行规模化发展、降低风险与 确保盈利能力的最佳项目； （4）企业优势 深耕区域，市场信任，作为区域性的标志性企 业，长房集团具有多年在区域市场深耕的优 势，能够合理掌控区域发展动态、并与消费者 建立起一定的信任关系，品牌价值日趋提升； 资金优势，经过积累已经建立了一定的资金实 力和资金筹措能力； 政府资源夯实，作为国有企业及原政府职能部 门的成员组建的企业，与政府保持了良好的关 系和互信的渠道，具有夯实政府资源支持； 2、项目劣势（W ） (1) 出行交通便捷性不足 从家中出发，步行约需要10以上分钟才能抵达 出行交通集中区—汽车西站，将会弱化“搭车 族”的购买行为，需要投入成本以建立全新的 “捷达出行体系”满足客源市场需求； (2) 市政道路对地块的“围”与“切”