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加油站选址及投资管理介绍 2006年4月18日 广州 加油站选址的评价参数及方法——RES模型 加油站开发DCF模型介绍 地产开发工作流程 油站的二次投资 资产部宣言 通过系统的市场调查、完善的网络布局、高效的地产开发、专业的施工建设，确保交易安全和理性投资；同心同德、众志成城，为中油碧辟公司的发展提供源源不断的零售网络资源和源动力。  市场计划 网络计划 进程 Real Estate Model 地产评分模型 To Select Quality Real Estate = Secure Volume 选择高质量的资产=保证销量 Standard service station real estate performance analysis tool used worldwide to evaluate quality of our site selection and competitor sites. 标准加油站和资产的表现分析工具，在全球广泛被使用，去评估我们和竞争对手的选择质量 Effective : measure of quality sites that achieve superior longer term volume and profitability. 有效：去衡量高质量的油站，得到长期有效的销量和赢利 Simple to use : enter the site parameters and the model calculates final Real Estate Score, RES. 简单的使用：键入参数，模式便自动计算地产分数 A High RES is a good measure of volume success 一个高的地产评分是一个用来衡量销量的成功与否的最好的工具 RES Calculation detail Input Sheet地产分计算输入表 RES Calculation detail exampleRES计算公式详情示例 Real Estate Score地产评分 决定油站销量的三种原因 地理位置 设备水平及布局 运作水平及策略 地产评分 Standard service station real estate performance analysis tool used worldwide to evaluate quality of our site selection and competitor sites 标准加油站和资产表现的分析工具 measure of quality sites that achieve superior longer term volume and profitability 去衡量高质量的油站，得到长期有效的销量和赢利 To Select Quality Real Estate = Secure Volume 选择高质量的资产=保证销量 Real Estate Quality – Key Factors地产评分的各要素 油站位置 Real Estate Quality - Key Factors (plot)地产质量－关键因素（地块） 面积 Real Estate Quality - Key Factors Visibility and Accessability地产质量－关键因素（可见性与可达性） Real Estate Quality - Key Factors Demographic油站质量－关键因素（人口统计） Real Estate Quality - Key Factors Competitors地产质量－关键要素（竞争对手） QUALITY REAL ESTATESUMMARY优质油站总结 加油站开发模型介绍——DCF模型 加油站开发工作的评判标准 客观标准（绝对标准）——测算模型（重点阐述） 内部汇报率的确定。 财务净现值大于零，并与投资相匹配 合理的投资回收期 主观标准（相对标准） 符合当地的行业标准（规划、消防、长远布局等） 符合公司的网络布局，与现有加油站形成良好的网络效应 没有交易风险，或者潜在的交易风险在可以接受的范围之内 加油站开发模型——DCF模型介绍 DCF模型样本 加油站开发模型介绍 模型参数 预设参数 各种油品单位利润(已考虑未来促销费用,预付款客户折扣等) 贴现率 税率 通胀率 便利店利润率/销售增长率 对应油品销量预测和便利店类型下的运作费用 总部管理费用 流动资金投入 输入参数 运距/运费 车流量/转入率/首年销量