北京商业地产市场展研究报告.docVIP

PAGE 2010北京商业地产市场发展研究报告 中国指数研究院 2010年3月目　录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 北京商业地产宏观市场分析 3 1. 宏观经济 3 2. 相关政策 7 第二部分 北京商业地产市场分析 11 1. 北京商业地产开发投资 11 2. 北京商业地产市场供给 12 3. 北京商业地产市场需求 13 第三部分 北京重点商圈商业地产市场分析 17 1. 北京商业地产市场概况 17 2. 北京商业地产商圈分析 19 第四部分 北京商业地产市场业态分析 32 1. 购物中心 32 2. 百货商场 33 3. 商业街 35 4. 专业市场 38 5. 社区商业及底商 40 第五部分 北京商业地产市场预测 41 1. 北京商业地产市场预测 41 2. 北京商业地产市场格局预测 42 北京商业地产典型案例 44 1. 王府井商圈 44 2. 西单商圈 45 3. CBD商圈 46 4. 中关村商圈 46 5. 公主坟商圈 47 6. 燕莎商圈 47 北京商业地产项目选址分析 49 第一部分 北京商业地产宏观市场分析 宏观经济 国民生产总值GDP 图1 北京历年GDP及同比增长率走势 数据来源：CREIS中指数据、 2001年以来，北京地区生产总值保持10%以上的速度增长，2004年同比增长14.1%。2008年受到世界金融危机影响，北京地区生产总值增幅放缓至9%，自2001年以来首次在10%以内。2009年北京经济快速回暖，全年实现地区生产总值11866亿元，比2008年增长10.1%，宏观经济的快速回暖是商业地产市场发展的源动力。 人均国民生产总值GDP 图2 北京历年人均GDP及同比增长率走势 数据来源：CREIS中指数据、 随着经济的快速发展，2009年北京人均地区生产总值突破6.5万元，达到68788元，同比增长6.2%，较2008年的5.2%提高了1个百分点，但低于2007年的8.9%。 固定资产投资 图3 北京历年固定资产投资额及同比增长率走势 数据来源：CREIS中指数据、 2001至2007年，北京全社会固定资产投资保持较快的速度增长，且同比增幅均在10%-20%之间。受金融危机影响，2008年下降3%。随着2009年中国经济的强势回暖，北京全年全社会固定资产投资为4858.4亿元，比2008年增长26.2%，为近年来最高增幅。 产业结构 图4 北京历年产业结构分布 数据来源：CREIS中指数据、 近年来北京产业结构逐步优化，第三产业增加值持续增加，且增幅在10%以上。从各产业占比来看，第三产业的比重逐年增加，从2005年的67.7%增加到2009年的75.9%，增幅为7.8个百分点，平均每年上升约2个百分点。产业结构的不断优化，有利于房地产业以及经济保持平稳健康发展。 常住人口 图5 北京历年常住人口及同比增长率走势 数据来源：CREIS中指数据、 2009年年末北京全市常住人口1755万人，比2008年末增加60万人。其中，外来人口509.2万人，占常住人口的比重为29%。常住人口中，城镇人口1491.8万人，占比为85%。全市常住人口出生率8.06‰，死亡率4.56‰，自然增长率3.5‰。全市常住人口密度为1069人/平方公里，每平方公里比2008年末增加36人。2009年末全市户籍人口1245.8万人，比2008年末增加15.9万人。尽管北京城市总体规划人口年均增长率要求控制在1.4%以内，但2000年以来常住人口年增长率均在1.4%以上，其中2000年更是高达8.46%（2000年为人口普查年，人口统计口径发生变化），2009年增幅为3.54%，仍高于规划控制范围，一方面说明北京人口压力巨大，另一方面，人口数量的增长带动房地产的刚性需求的增长，有利于房地产业的快速发展。 人均可支配收入 图6 北京历年人均可支配收入及同比增长率走势 数据来源：CREIS中指数据、 2009年，北京城镇居民人均可支配收入达到26738元，比2008年增长8.1%（名义增速）；扣除价格因素后，实际增长9.8%，增幅比2008年高出2.9个百分点。人均可支配收入的增加提高了居民的消费能力，为商业地产市场需求的增长提供了有力的保障。 社会消费品零售额 图7 北京历年社会消费品零售额及同比增长率走势 数据来源：CREIS中指数据、 北京奥运会的成功举办使得2008年的社会消费品零售额增幅创下了十年来的高峰。后奥运时代消费品零售额增幅出现回落也在情理之中。但即便如此，2009年仍取得了15.7%的增长，说明北京刺激消费政策取得了较