上市公司对投资性房地产公允价值计量模式探讨.docVIP

PAGE PAGE 1 上市公司对投资性房地产公允价值计量模式探讨 　　摘要：2006年颁布的新会计准则规定允许上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但准则实施的这几年中，调查显示我国大多数上市公司投资性房地产依然采用成本模式计量，仅少量公司采用公允价值模式计量。2008年发生的金融危机，更是引发了会计界和金融界对公允价值运用的争论。首先列举采用公允价值计量的优势，进而指出在具体应用过程中遇到的问题，并提出相关可行性建议。 　　关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；现状；问题；可行性建议 　　中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2013）08-0097-02 　　1我国上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状 　　为了达到与国际财务报告准则的协调与趋同，我国新颁布的《企业会计准则2006》大量地引入了公允价值计量属性，其中明确规定投资性房地产可以采用公允价值模式进行后续计量。在房价高速上涨的今天，这个看起来对企业有利的政策实施起来却出人意料，数据显示，从2007年到2010年，存在投资性房地产的上市公司数量从630家增至833家，但截至2010年，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅有27家，在存在投资性房地产的上市公司中所占比例为3.24%。由于2008年的金融危机，公允价值变动净损益为-515.90亿元，出现了负值。由此可见，采用公允价值模式计量并不总是盈利，具有很强的波动性。因此，存在投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本计量，成本计量模式仍是后续计量的优先选择，公允计量模式仅仅是备选方案。 　　2采用公允价值计量投资性房地产的优势分析 　　对于持有投资性房地产的上市公司来说，选择采用公允价值进行后续计量，能够反映资产的实际价值，提供更加可靠和相关的会计信息亦能使利益相关者更好的决策。使用公允价值在增加公司价值、改善公司资本结构、乃至满足公司融资需求方面都起到了一定作用。 　　2.1增加公司的价值 　　会计准则规定：企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，仅在资产负债表日，根据资产的公允价值调整其账面价值，将差额计入公允价值变动损益即可，每个月无需进行折旧和摊销。我国当下的房地产市场总体上是升值的，公允价值变动损益体现在利润表中为增加利润总额。利润总额的增加引起净利润的增加，继而引起每股收益的增加，最终增加了企业的价值。 　　2.2改善公司资本结构 　　对任何一个企业来讲，维持合理的资本结构都是至关重要的。它不仅能够降低企业的资本成本，还能将财务杠杆的作用恰到好处的发挥出来。财务杠杆过高会导致企业承担较大的风险，也不利于企业通过债务进行再融资。新准则规定：将自用房地产和存货转化为投资性房地产的过程中，在转换当日公允价值大于账面价值的部分，直接计入“资本公积”科目，所有者权益随之增加，负债与权益的比例也发生变化，对于资产负债率偏高的企业来说，可以改善企业的资本结构。 　　2.3满足企业融资需要 　　当企业自身的造血功能不足时，就需要从外部进行融资，而借款是最快速便捷的筹资方式。但借款同时面临着诸多限制条件，尤其对于资产负债率本身已经很高的企业来说，银行或其他金融机构往往出于规避风险的考虑选择发放抵押贷款。这时公允价值快速上涨的投资性房地产就开始充当重要角色了。实务中，一些选择采用公允价值模式计量投资性房地产的公司也正是出于这种考虑。 　　3采用公允价值计量投资性房地产面临的困境 　　3.1市场不够规范，难以获得真正的公允价值 　　采用公允价值计量模式虽然与国际准则进一步趋同，但与发达国家相比，我国的资本市场发展还很不完善，相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，但是由于不同的房地产地理位置、楼层和朝向均不相同，很难找到真正可比的类似房产，加上估值技术和人才的限制，很难获取房产真正的公允价值，获取的公允价值不够准确，公允价值计量模式也丧失了它原本的意义。 　　3.2波动幅度较大，企业承担风险过高 　　公允价值计量模式要求企业在每个资产负债表日根据公允价值与账面价值的差额进行调整，容易受整个市场经济景气程度的影响，2008年就出现了负值。利润大幅波动传递企业运行不稳定的信号，有损企业形象，容易造成投资者失去信心。如果用投资性房地产进行抵押贷款，可能还会导致银行要求提前还款，还款压力激增引发的巨大风险。 　　3.3企业需承担的税负激增 　　与成本模式计量相比，公允价值计量模式不能享受折旧抵减所得税的好处，两种方法计量的利润差额需要缴纳25%的所得税，对于企业来说，采用公允价值计量承担了巨大的税务负担，这正是许多企业不愿意由成本模式转变为