商业地产成功模式书之台北京华城.docVIP

　商业地产成功模式书之台北京华城　 京华城的“灵性”之处在于将中华文化作为核心，依照中国人的生活习惯，以“娱乐与零售互相带动”、“21H无停息服务运转”、“寓教于乐”等策略的经营主轴，为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、娱乐”的服务；同时运用“科学整合”　　（telecommumicatiom、media、technolngy缩写TMT）概念，规划娱乐中心、购物中心、联合服务中心、媒体中心四大服务功能，强化壮大市民生活网络，从而使京华城成为市政重要的配套基础设施，成为整个台北第三产业蓬勃发展的直接推动力。 　　■LIVING MALL的规划要点　　建筑是承载商业活动的基础，合理的室内空间布局首当其冲得让消费者在此体验到如置家中的便利及齐全。　　（一）室外造型　　　　京华城建筑硬件为垂直的“都心型”广场，而外观概念则来自中国“双龙抱珠”的意念表现“双龙”指的是一座“L”型的主建筑体；“珠”的概念则以直径58平的“球”型建筑体表现。这颗大球也是全世界最大的珠体商场建筑，整栋建筑物则包括地下7楼到地上12楼，合计总楼地板面积为205000平方米。　　（二）室内分割　　　　购物中心的实体广场每隔3个楼层被设计一个主题单元，共有具绿意景观及自然采光特色的“休憩广场”；具弧形楼中楼挑空广场特色的“都会时尚广场”；强调典雅精致质感，展现贵族气息的“欧陆广场”；以美式风格、艺术、亲子为主“悠闲广场”，以新潮饮食娱乐天堂为主题的“主题商场”等五种各具不同街景的主题区。　　　　民众搭乘跨峡谷区天梯的兴奋刺激感，提供了新的逛街乐趣，藉由天梯的方便性，直接把顾客从1楼送到4楼，从4楼送到7楼，从7楼送到10楼，也使4楼、7楼、10楼的楼层店家仍有一楼店面的感觉。位于大峡谷区的大球体共有11个楼层，包括MITA百货公司与一家诚品书店。于L型建筑体的地下4楼到地上7楼，总计提供1505个汽车停车位与1289个机车停车位，充分满足有车族的停车需求。　　（三）业态组合规划　　　　京华城购物中心集吃、喝、玩、乐与购物功能于一体，满足狂街民众一次消费的购物新趋势，其中的四大主力核心店是大家津津乐道的快乐场所。　　　　购物中心的四大主力核心店　　１、主力店一　　CINEMARK美国喜满客金华影城　　美国喜满客金华影城CINEMARK喜满客影城首度现身中国台北市。五星级剧院式观赏环境，超水准声光硬件设备，首创电影院餐饮贵宾席，电影首映会不断，为全年无休的“欢乐据点”。　　２、主力店二　　MIRA百货公司　　聘请日本室内设施公司IST设计，以大自然现象为主题，结合商品特性，创造个性化、流行性、信息化购物空间，主导新世纪消费文化时尚。　　３、主力店三　　GRAVITY FOODHALL地心引力美食广场　　聘请英国室内设计公司ＣＩＤ设计、塑造冰河、石器、铜器时代主题情境，创造丰富情境空间，适合全家大小用餐、休憩，是集美食、娱乐、休闲为一体的美食广场。　　４、主力店四　　XLAND24国际餐饮娱乐天堂　　融合异国风味、顶级美食特色餐厅、娱乐表演的品位空间，充满声光享受，提供都市人士享受个性、释放自我的独特空间。　　（四）独具匠心的复合式变形虫规划特色　　　　“满足未来人类的全生活需求”是京华城全生活广场的重要目标，要做百年老店，在规划上就要充分考虑到未来发展变化，因而在设计中保留了一个永远可以调整的空间。　　　　１、硬件规划预留　　　　完全依照开发地的人文景观、风俗习惯、地利资源、气候环境等条件做设计，使得未来在各地出现京华城，虽然具有风华绝代的视觉外观，却又各自拥有兼具当地特殊风情的外观造型；对于已经开幕营业的京华城，则无论其外观视觉或内部空间，也都事先预留了调整空间，随时可以因应需要而调整。　　２、软件规划预留　　　　在软件规划上，要求必须具有把当地居民的生活需求不断整合到里面的功能。这是一个地域性的变动，需要结合京华城所在地的生活水平、生活习惯灵活调整。　　　　将来，京华城不但只是台北一家，它将成为LIVING MALL的代名词遍步全中国，深入融合到人们日常点滴生活中。　　　　由于京华志的规划具有因地制宜的特性，又能根据地方特色、居民需求而调整，这一独特的规划理念被形象定义为“复合式变形虫”。　　■“四轴”经营法的操作密码　　１、主轴一：娱乐与零售互相带动　　理念：从九十年代开始，逛街购物的需求重点从最初的“舒适性”、“便利性”逐渐转变为“娱乐性”，娱乐休闲活动成为销售行为的附加价值，让消费者感到物超所值，进而提高其消费意愿，这就是“娱乐融入零售带动零售”理念的渊源。　　特色：因此京华城内有35％的营业比例锁定为娱乐活动上