南昌xx城别墅定位报告20130403.pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 南昌万达城别墅定位报告 一、别墅产品建议 1、别墅（B-02/03地块）户型配比建议 用地面积：B-02为13.6公顷；B-03为7.7公顷 建议容积率：0.6-0.7 户型：以联排、双拼为主力户型 面积：主力面积200-240平米、260-280平米 客户构成：以投资改善为主；改善度假为辅。 　 面积区间 标准面积 面积比例 测算单价 套数 套数比例 套数比例*标准面积 总面积 测算单套总价 备注 联排别墅 200-240 215 61% 16000 283 69% 14732% 60845.0 ￥3,440,000 　 双拼别墅 260-280 266 29% 18000 110 27% 7085% 29260.0 ￥4,788,000 　 独栋别墅 500 500 10% 22000 20 5% 2421% 10000.0 ￥11,000,000 　 合计 100% 　 413 100% 24238% 100105.0 　 　 联排别墅大地下室赠送，6联排布置，面积220-240㎡ 联排别墅六联排布置，其中端座面积控制240㎡，中间座面积控制在200-220㎡左右； 进深控制20米以内，赠送率100%以上、中间客厅挑空，面宽达6-8米，地上车库，层层退台赠送露台； 房型建议： 2、产品细化建议 城泰凡尔赛宫六联排端头示意240㎡ 双拼别墅设置：采用L型排布，地下(或地上）车库相连，面积控制在260-280㎡，享受独栋居住感受 预留电梯 入户花园 狭窄 高挑空 大露台 中西厨房 房型建议： 面积：260-280㎡ 结构：地上三层，地下一层，以地下车库连接； 一层客厅挑空；层层退台，增大露台空间，整体赠送面积达到1:1； 二楼设置三卧室，三楼主人房超大空间，卫浴空间约20㎡。 2、产品细化建议 海域香廷热销双拼示意260㎡ 独栋别墅建议：设置少量500㎡大宅，地上三层 面积控制500㎡左右； 整体进深控制在20米以内，内部错层布置，功能分区； 地上三层，带大花园； 配置泳池、中西餐厅、活动厅、家庭室； 所有卧室全部独立卫浴带大浴池，卧室开间不少于4.5米。 房型建议： 2、产品细化建议 房型建议： 独栋别墅户型示意 3、别墅风格建议：徽派风格+中式园林 选择理由： 体现赣鄱文化，较好结合江西的陶瓷文化和中国风； 中式园林中的水、园等元素可以得到较好展示，与项目整体水景观资源丰富契合； 南昌客户接受度较高，万科高端项目中式风格受追捧。 二、南昌别墅市场情况 别墅发展：别墅发展迅速，步入度假别墅初级发展阶段，但近两年受调控影响量价增长较慢 时间 阶段 主要项目 特点 2004年前 初始别墅 怡景花园、现代庄园 品质不高、与农庄相似 2005-2008年 一代城市别墅 白金瀚水景花园、天赐良园、保利国际高尔夫 地段为王、城市中央 2009年至今 二代城市别墅 万科青山湖、浪琴湾、万科润园 品质为王、概念更高端 度假别墅 初级度假别墅 清豪西雍半岛、御湖半山、恒大绿洲、保利半山国际 郊远区域、自然资源、度假与居住混合 阶段 品质 2004 2008 2010 农庄感觉 第一代 城市别墅 第二代 城市别墅 度假别墅 2012 南昌别墅类型：主要以联排居多，占半数以上，主流面积200-240平；纯别墅项目稀少，大部分是以别墅加高层的形式出现 在土地容积率不断提高的趋势下，别墅+高层（高低配）是现在以及将来别墅物业的主要形式 城市别墅大发展的背景下，联排别墅是供应主力 南昌别墅项目分布，主要位于青山湖、红谷滩、昌南、高新、新建湾里5大板块 万科青山湖 中大青山湖 白金瀚水景花园 恒茂湖滨 凯美怡和 世纪风情 中兴和园 湖韵天成 城泰凡尔赛宫 香缇溪岸 香溢花城 御湖国际 浪琴湾 博泰静林府 万科润园 水榭花都 青云佳苑 保利东湾国际 正荣大湖之都 梦里水乡 绿地兰宫 恒大绿洲 居住主题公园 伟梦清水湾 丰源淳和 象湖风情 御湖半山 天赐良缘 保利国际高尔夫 绿地香颂 红谷新城 绿湖豪城 清豪西雍半岛 莱卡小镇 朗晴园 红谷一品 乾茂宫园 帝景湾洋城 保利半山国际 湾里、新建别墅区 红谷滩别墅区 青山湖别墅区 昌东别墅区 昌南别墅区 华宸龙隐山 海域香廷