福海家园三期及目前全部现房整合营销思考案.docVIP

福海家园三期及目前全部现房 整合营销和工作备忘思考草案 原则：绝不“纸上谈兵”；目标：年终前销售一空；效益：附带前期尾盘 一、前言： 1、所有方案必须切实可行，可执行，可量化具体化； 2、推广成本控制在20万以内，优先考虑投入费用，后考虑效果。 3、售楼处现场办公，全力招募和培训售楼人员和监控现场。专业、可亲、标准、服务。 4、装修售楼处，放宽费用标准：整洁、舒适、明了、人性化。 5、这是一场真正的战斗，全力以赴，必须一鸣惊人，成就凤城小盘营销神话。促成福海4期迅速开工建设，乘胜追击。 二、营销构想梳理： 1、7月1日，开始全面营销准备，从三期第三层建成（约7月15日周三）开始推广，全面营销骤然开始，到10月底铺灌全城，无孔不入，接受订购，考虑到第7层正式开盘，形成现场热销场面，一蹴而就，敢想开盘一个月销售60%的奇迹。 始终以“市场挑战者”身份进行各方面营销，不做领导者，也不做跟随者。 做不了第一，福海只做唯一。凤城不大，找出福海独一无二或最稀缺的东西，小户型不是万能钥匙，电梯楼还有负面效果，比如对农村，就要主推2-4层。福海的唯一，就是销售方式灵活有效，有若干种可以选择；就是彻底的亲民和谐安静住宅社区；就是这里绝不羊毛出在羊身上。 2、买门市，信人服务公司承租；买公寓，信人服务公司承租；买住宅，信人服务公司承租；买车库，信人服务公司承租；全部上打租，购房即付当年租金。 3、鸿宇地产、鸿宇物业公司、信人服务公司，联手代理装修，承诺一年免费保修，终身维修。住宅式精装公寓，各品牌建材装饰品牌支持，3万元豪华装修，一定要豪华！400元每平米装修不能超过5套。 4、装修款可分期还款，信人装饰联盟承接装修保障，垫付装修款，隐藏银行按揭装修款的意图，按银行当期利息。考虑组织信人装饰建材联盟，形式松散（装饰建材协会性质），福海酒店沙龙聚会，利用他们目前的艰难时期，以推介利益吸引他们来支持福海家园。 5、小区绿地边，安装些户外椅子。小区广场，移植2科大树，达到成荫感觉。9-11层，预装太阳能热水器。 6、以鸿宇地产、福海物业和信人公司的名义，组织福海业主百家宴，地点福海酒店2楼，顺势推广福海酒店，媒体报道跟进，报纸图片连续3期跟进。 7、可以旧房抵押作为首付，不需要联合银行，以前有较详细的考虑方案，可找到细化。 8、上门售楼业务员，以市场调查的名义，进入所有机关单位学校厂矿办公室，进入农村学校、政府和各单位，或临街进行，小礼物赠送，福海纸杯。装作调查4期和以前印象？主为宣贯三期，上门直销，争取集团采购。 9、考虑丹东日报、凤城时讯、电视台、电台等软文或专栏广告；必须有主要街道的大型广告牌支持，跟随销售进度和营销阶段不断更换内容。 10、凤城媒体不足的，考虑使用灵活、传播广、到达率高的不是媒体。如酒店桌牌、墙牌、广告T恤、太阳伞、与市场及商场宣传品结合等。与主流媒体互补性，考虑费用支出前提。广告T恤：山美水美凤城，和谐福海家园。类似宏宇电器目前蓝色T恤衫。数量为1000。穿着者成为流动广告，显示企业实力与社会责任感。 11、凤城客户构成简单分析，比较简单，主要分五类： 　　A、公务员与事业单位等泛公务员阶层，尤其是在政府任职多年的大小官员； 　　B、私营企业主包括个体工商户； 　　C、电力、电信、能源、金融、烟草等垄断行业以及当地支柱性企业的干部职工； 　　D、离开凤城的外地经商、打工者；他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或作为自己返乡时的落脚点； 　　E、农村乡镇的富裕人群。 12、眼见为实和身临其境作为整个操盘思路；凤城人不认可期房，“不见兔子不撒鹰”，最好用现房说话，或者利用前期工地环境、热火朝天的施工现场和一定的工程进度对客户进行吸引、掌控和稳定；最理想的情况，就是在部分工程进度达到3层甚至封顶的时候再开盘；同时，楼盘工程进度也是宣传的重点内容。电视台每日还有楼层建设进度报告，字幕体现。 销售上，考虑让客户“撞了南墙再回头”的效果，需要其它楼盘信息动向把握和详尽分析，售楼员高阶培训和完善话术来完成。 13、可考虑全房款分期付款，入住后达到90%回款，或继续严格条件下的首付分期付款，结合二手房抵押等政策，进行多种付款方式调整。 三、具体营销构思：（含具体推广形式，可视具体情况和投入额度取舍） 1、老业主领新业主，送2年物业费，或增加一年电梯费的奖励，达到口碑传递最大效应，以老带新，符合凤城扎堆购买风气。 实施：（以传单形式，物业告知所有业主，严守保密。进行物业发放人员说辞严格培训，有隐含提成奖励，必要时实施特殊办法，如先预支100-200元等强效刺激方式。） 2、小户型，可自由组合，寻找可组合户型，变大户型； 实施：（价位高的小户型：有钱人看不上，没钱人买不起；可以40+80平米