万科场地规划设计成本优化.docx

场地规划设计成本优化 赵晓光 副教授 提 要 楔 子 第一讲 场地总平面设计成本控制 第二讲 场地道路设计成本控制 第三讲 场地竖向设计成本控制 第四讲 场地管线综合设计成本控制 第五讲 总图管理 结 语 楔 子 新思维 新形势 设计条件 总平面布置竖向布置 技术经济  山 平 地 原 新方法 丘陵 设计条件总平面布置 设计条件 总平面布置竖向布置 技术经济 丘陵 Th态保护 山地项目  环境质量 防火 防震 科学避险 防洪 一、场地规划设计 建筑物构筑物 工程 道路交 设施 通设施 绿化景观设施 室外活动设施 在限定条件下，满足基地工程项目使用功能要求的并成为有机整体的总体布局。 能报批变动少可实施零灾害可持续规避风险设计质量工程造价 能报批变动少可实施零灾害可持续 规避风险设计质量工程造价横向控制 边坡挡土墙 排 水 管线综合绿化景观 Site Design Site Design Site Planning Site Planning 总图敷地计划 总图 规划师 景观师 重大项目群体项目坡地项目 建筑师 国家标准： 《全国民用建筑工程设计 技术措施》规划·建筑·景观2009指导修建性详细规划 《建筑工程设计文件编制深度规定》（住房和城乡建设部，2008年版） 方案设计 方案设计 平原丘陵丘陵平原 平原 丘陵 丘陵 平面布置总总平面布置图图 平面布置 总  山地 山地 山地总平面布置图平面布置总总平面布置图总平面布置图图 山地 总平面布置图 平面布置 总 总平面布置图 初步设计总平面布置图竖向布置图 初步设计 总平面布置图 竖向布置图 初步设计 总平面布置图 竖向布置图 施工图设计总平面布置图绿化布置图竖向布置图道路设计图土石方图 施工图设计 总平面布置图 绿化布置图 竖向布置图 道路设计图 土石方图 管道综合图 施工图设计 总平面布置图绿化布置图 竖向布置图道路设计图 土石方图 管道综合图 二、房地产开发的阶段与程序 房地产开发的阶段与程序 房地产开发的 阶段与程序 投资决策分析阶段 投资决策 分析阶段 前期工作 建设 营销 前期工作阶段建设阶段营销阶段阶段 前期工作 阶段 建设 阶段 营销 阶段 发项目的选预可行性研究可行性研究决策立项开开发项目的选择择预可行性研究 可行性研究 发项目的选 预可行性研究可行性研究决策立项 开 决策立项 工程勘测 获取土地使用权 工程勘测获取土地使用权拆迁安置 工程勘测 获取土地使用权拆迁安置 规划设计 基础设施配套建设开发资金筹措 工程建设方案制定 办理各项开工手续 基础设施配套建设开发资金筹措 工程建设方案制定 办理各项开工手续  优选承包商 优选承包商工建设的组织管目控制和工程监工验收和交付使施项竣施工建设的组织管理理项目控制和工程监理理竣工验收和交付使 优选承包商 工建设的组织管目控制和工程监工验收和交付使 施 项竣 三、场地规划设计成本控制因素 道路 踏步 防排洪 边坡 资金 新地质 土石 灾害 方量 规范落实地方条例经济合理 多次报建 时间 问题未现 条件变化 没有解决 四处打架 多次返工 不深不透 反复多次 资料有误 签署室外总体合同 建安费 建安费 配备总图管理者 平面 道路 场地规划设计成本控制 竖向 管线 第一讲 场地总平面设计成本控制 ?重要性： ?场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求。只有这样，才能做出又好、又能实施的设计方案。 ?必要性： 方案阶段，场地（总图）设计师必须参与总平面设计。 一、 要准确 ?地形图、红线图； ?水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）； ?拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料； ?周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料； ?场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟； ?场地的初步或详细地质勘探报告书等。 ?甲方应提供比较准确的设计条件资料，并核实其 。 ?设计师更要分析资料的 等，否则，会产生 。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。 ?若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图； ?地质分析 ?对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析； ?若边坡有坍塌滑移现象，应要求甲方委托地质勘探作场地稳定性论证。 ?实例4：地形图测绘问题 ?以上两项工作非常重要，其中每个条件都必须落实，若有半点遗漏，将会造 成 ， 、 、 。 二、 耗资高 ?平坦场地 ?软土、湿陷性黄土、膨胀土、沼泽、冻土、地下水、地面沉陷等。 ?实例5：某工厂软土地基处理 ?实例6：武汉市外滩花园 ?实例7：湿陷性黄土地区基础处理方式选择不当 ?坡地场地 ?崩塌、滑