济南前期房地产市场分析研究报告.pdf

前 言5 一、济南房地产市场宏观环境分析6 1.1 济南市概况6 1.1.1 地理位置6 1.1.2 行政划分6 1.1.3 历史人文9 1.1.4 人口概况9 1.2 经济发展概况10 1.2.1 宏观经济概况10 1.2.2 银行储蓄11 1.2.3 济南市民收入及消费概况11 1.2.4 固定资产投资概况12 1.2.5 建筑业13 1.3 城市规划15 1.3.1 中心城区总体布局15 1.3.2 公共设施布局16 1.3.3 济南旅游资源开发16 1.3.4 外联交通17 1.3.5 城市交通17 1.3.6 城市园林建设18 1.3.7 十一五规划18 1.4 当前房地产政策20 1.4.1 2005.3.16 房贷优惠政策取消20 1.4.2 2005.3.26 国八条20 1.4.3 2005.5.12 七部委意见21 1.4.4 2006.4.28 房贷利率再次上调21 1.4.5 2006.5.17 国六条21 1.4.6 2006.6.30《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目的意见》 ...22 1.4.7 2006.7.11 对外资准入控制22 1.4.8 2006.8.19 央行再次加息23 1.4.9 2006.9.27 北京落实 121 号文件24 1.4.10 2006.12.9《山东省经济适用住房管理办法》24 1.4.11 2006.12.12 房贷利率调整25 1.5 小结25 二、济南房地产市场分析27 2.1 房地产市场的总体运行情况27 2.1.1 投资状况分析27 2.1.2 房地产供给分析28 2.1.3 房地产需求分析30 2.1.4 土地市场分析33 2.2 房地产热点区域板块分析35 2.2.1 片区规划35 2.2.2 板块分析36 2.3 住宅市场特征描述37 2.3.1 行业发展37 2.3.2 新增供应量38 2.3.3 产品种类39 2.3.4 居住品质39 2.3.5 户型及面积39 2.3.6 价格39 2.3.7 供应分布40 2.3.8 去化分析40 1．商品房去化分析40 2．经济适用房市场分析41 2.3.9 客户群42 1．潜在购房者基本特征42 2．潜在购房群体需求特征43 3．潜在购房者的购买能力分析45 4．配套需求分析46 2.4 小结47 三、竞争项目比较48 （一） 东沙片区48 3.1 个案分析48 3.1.1 东 宇花园 48 3.1.2 汇源华庭49 1. 项目概况： 49 3.1.3 清河北苑52 3.1.4