中建房地产打造CLD新中心策划方案.ppt

谨呈：潍坊中建房地产开发有限公司;本项目信立怡高所做的工作;我们的逻辑思路;报告思维导图;开发背景;大量??实力开发商瞄准国内二、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。 山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。 潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。 结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。 潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。 项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。 开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。;客户目标;　地块南端：潍坊市东西交通主干道宝通街； 　地块西端：潍坊市南北交通主干道东方路； 　地块北端：潍坊市东西交通主干道樱前街； 　地块东端：潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。 　东、南、西、北四面均为城市交通主干道，交通顺畅。; 地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界，可将项目地块分东西两部分。项目地块中部，金马路两侧以及项目西侧为村民住宅区，以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟，起点为地块西北侧结点为地块东南角；东部靠近潍县中路有高压电线塔。;宗地现状情况;宗地现状情况;宗地价值评价指标;l?房地产E网 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。;;区域分割及使用价值研判;项目地块价值评估;项目宗地分析小结;项目技术经济指标;市场竞争格局分析;市场现状分析;市场现状分析;市场现状分析;市场现状分析;市场现状分析;各区域楼盘开发现状比较;各区域楼盘开发现状比较;各区域楼盘开发现状比较;各区域楼盘开发现状比较;各区域楼盘开发现状比较;市场现状分析;市场供应总结;竞争楼盘调研;项目周边配套设施尚待完善。只有小区自身服务配套，小区内部结合商业群房布置社会会所，功能包括老年活动室、健身房。北部临街沿街商业，功能包括：便利店、美容美发、服装店、洗衣房等。小区内配套建设幼儿园，向北有新华幼儿园。附近有中日友好小学、樱园小学和北海学校。;营销诉求点;鸢都新城位于潍坊市潍城区北宫街与友爱路相接处，西南朝向89医院、潍???长途西站，南向正对清平花园，东北角朝向潍坊幼教特教师范。占地面积210000平方米，规划建筑面积为410000平方米，一期总共34栋多层，1000余套。;配套分析;项目位于奎文区胜利街以南文化路以西，由潍坊家豪置业开发，属于中高档楼盘。共分三期开发，一期已交房，二期即将开盘，三期已奠基。目前在售的为二期（观邸），总建面为13万平米，由4栋多层和6栋高层组成，预计6月份开盘，价格未定，预计3800-4000元/平米。三期为帝景苑，总占地为170余亩，总建面为35万平米，由19栋多层和4栋高层组成。;客户构成;竞争楼盘调研;市场机会分析;经济因素(Economic) 主要经济指标 产业结构 GDP及增长情况 人均可支配收入 年末人均储蓄余额 固定资产投资 ……;经济因素;房地产新政效应分析 ;潍坊将成区域经济中心 ;“东扩西延、南控北展”的发展战略展;“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局;中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 ;“生态潍坊” 正在建设;“15、30、45”的公路网逐步形成中 ;城市道路系统逐步完善 ;城市化发展效应评估;土地市场供应分析 ;各区域发展现状及市场前景预测 ;经济因素;2003－2007年潍坊市GDP情况分析 ;2007年，潍坊人均GDP为23349元，折合3364美元，房地产市场正处于快速发展阶段。 2007年，潍坊GDP为2056.02亿元，增速达到19.8%，房地产进入快速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正进入一个快速发展的阶段。;2003－2007年潍坊市民收入水平分析 ;2003－2007年潍坊市产业结构变动情况 ;2003－2007年潍坊市恩格尔系数变化情况 ;潍坊市城区居民消费支出额逐年上升，消费能力的持续增长，是拉动房地产开发快速发展的潜力因素。相比于消费支出的增多，居住消费占消费支出的比例在近三年呈递减状态，主要收到以下影响： 1、目前潍坊居民人均住房面积32平米，省内仅次于东营（东营人均住房面积33平米）。市民住房比较宽裕。 2、近期潍坊推出大量楼盘，住房供应量多，部分居民处于观望状态，持币待购。 3、目前潍坊住房消费群体主要是市区人口，市区周边区域购买力尚未完全带动起来。 从本项目来看，较低的住房消费比重说明潍坊市场目前的潜在购买力较大，如何将其转化成购买力是本项目思考之一，另外本项目规模大，将是周边区域城