成都融创红光地块市场定位报告.pptxVIP

谨呈：成都融创房地产开发有限公司融创红光地块市场定位报告2009.8报告框架区位篇市场定位篇方案设计篇方案深化篇相关研究篇宗地位于郫县红光镇★本案★区域位置：羊西延线与老成灌路之间、绕城高速路西侧1公里、老成灌路南侧城市位置：中心城区的外延成都城市发展处在城市化发展的阶段，城市的大规模郊区化发展并未来临成都所处阶段按照国际惯例，当人均GDP超过5000美元、城市化率超过50%时，城市发展将由城市化阶段进入郊区化阶段；2008年成都人均GDP约4300美元，城市化率45.2%，还处于城市发展的初级阶段——城市化阶段。预计2011年成都人均GDP将超过5000美元，城市化率接近50%，届时，成都从城市化向郊区化的大规模发展将来临。四大新城规划将促进城市化向郊区化的战略性转变按照成都市总体城市规划，成都市城市圈发展大致由中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构；这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化转变。红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一啤筒镇次区域中心北临老城灌路，西临啤温路，南接成灌高速，东南为南北大道以创意产业为主题，集创意办公、商业金融、文化娱乐、教育科研、休闲旅游、生活居住等功能为一体犀浦红光次区域中心北临沙西线，西临托普大道，南接迎宾大道，东南为规划道路设置综合居住区、商务中心区、科研孵化区、教育产业区温江商务次区域中心西临南熏路，光华大道北侧1500米南侧750米范围从商贸服务、商务办公、会议会展、文化娱乐、高端居住等5个方面进行打造未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局2010年-2012年相继贯通的快铁与地铁将加速成都城市郫县郊区化的步伐成灌高速快铁地铁2号线成都至都江堰的成灌快铁于2010年5月通车，并将在郫县犀浦站与地铁2号线换乘；成都地铁2号线西延线将在今年6月动工，于2012年试运行。该线路始于成灌客运站，止于郫县的犀浦站。受快铁即将通车和楼市小阳春影响，09年上半年郫县商品房成交量已超过07年，进入快速发展时期2007年郫县楼市较火，上半年共销售33.9万平米，平均每月销售5.65万平米2008年5月份以前受新政影响，5月后又遇地震，商品房成交量较2007年大幅下滑，上半年仅销售30.5万方，平均每月销售5.08万方2009年由于地铁2号线的西延以及成灌快铁的修建，郫县楼市有较大转机，上半年共销售了44.9万方，平均每月销售7.48万方，较07年和08年分别增长了32.45%和47.21%07、08、09年上半年（1-6月）郫县市区商品房交易量（万平方米）依托快速干道交通体系未来预计将形成独特的红光板块或红光卫星城成灌路及其两侧的改造已全面展开，预计在明年5月成灌快铁通车时，将扩建成双向8车道的快速通道。届时，从二环路出发到郫县，行程不超过30分钟，并成为郫县的城西主动脉5年内，成灌路及其两侧的2000多亩区域将变为商住办公中心和绿化休闲中心，两侧聚集的石材企业也将集中搬迁至郫县专业市场，目前重车引起的交通堵塞现状将得到缓解成灌老路317国道沙西线成灌高速213国道IT大道较为封闭的红光板块或红光卫星城红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块现代工业港北区西郡英华万基金蓝湾正成名城左岸西华大学成都高新西区成灌老路317国道/成灌高速快铁本案上锦颐园万景峰华润橡树湾模具工业园区四川成都出口加工区成都高新西区代表区域板块的四个竞争盘的销售状况从绝对量来看，正成.名城左岸四期（09年4月）销量最高。其户型仅2种，全部在90平米以内，分别是77-80平米和85-86平米。万景峰（09年3月）在保持了区域板块内最高价的同时，还能保持一个较高的销售速度，得益于其强大的户型规划设计，主力销售户型均在90平米以内，其中89、88和82平米销量最高。上锦颐园二期（08年9月）89平米销售最好，且其89平米的户型多样化，以不同的赠送来满足客户的不同需求。万基金蓝湾也基本是90平米内的户型，销售最好的户型是84、78、77平米。90平米以内户型占据86%销售份额，中小户型大行其道整体来看，销售状况如下：77-79平米：16%（正成名城左岸）80-84平米：19%（正成名城左岸）85-89平米：51%（万景峰、上锦颐园）90平米及以上：14%（万景峰、上锦颐园）区域内目前无75平米以下户型的供给。而从07-08年的楼盘分析，区域内的正成名城左岸和万基金蓝湾均有40-60平米的小面积产品出现。赠送面积的比拼成为产品核心竞争力——万景峰销售较好