福州琼河旧城改造项目商业部分前期策划建议122）.pptxVIP

◇项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡;第一部分：项目开发面临的市场环境;;福州将作为中国海西战略重要的区域经济中心，福建的“核心增长极”，福州是海西城市群中的核心城市。;【福州商业商圈分析】;（一）东街口商圈：传统而繁华 东街口 六大商圈中当之无愧的最古老的商圈。具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。坐拥三坊七巷，具浓郁的人文气息。东街口，在历史上是福州的商业中心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。是一个繁荣而充满活力的商业中心。 津泰路 位于繁华的鼓楼八一七路中心商业圈的津泰路路长近1000米，宽30多米，是福州市最繁华、含金量最高的老牌商业街之一，是福州年青人的必去之地。津泰路沿街商店小巧玲珑，装修高雅，众多的时尚衣饰店、书店和酒吧构成了这条街的独特文化韵味和时尚气息 。 ;（二）台江商圈：极具个性 台江商圈，历来是福州商品批发的主要集散地，在六大商圈中，它很有自己的风格和个性。区内“三大商贸圈”日臻完善：中有福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市；东部鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊；西部以台西科技园为主，开辟工贸市场，同时铸就了10条商贸专业街。台江商圈，正逐渐变脸为地段繁华、人流量大的商业地带。 ;（三）五一商圈：坎坷的贵族 “五一商圈”沧桑的贵族商圈。曾经给福州人带来许多高端消费品牌。现在，在沉寂数年之后，随着福州市政府的新规划，五一路商圈在原有的先天优势上将具有新的发展动力。扩大视线范围，还能寻到苏宁电器、正大广场、先施时尚中心、于山堂、越洋图书城、香格里拉大酒店和福建大剧院等等。在这里，福州人能欣赏到一道亮丽的购物风景线，既拥有现代的时尚购物中心，又饱含浓厚的福州文化。 ;;;;; 上世纪中建成的砖楼现在已风雨飘摇，琼河新村已成为破旧不堪的代名词，居住、业态混杂，脏、乱、差、杂，成为寻访琼河新村的过去听到的频??最多的几个词。 ;（二）区域性质： 本区域位于福州市中心版块，离五一广场几分钟路程。位靠“六一路和东水路”的临街面，北靠得贵巷拓宽道路，直面即将开通的津泰东路，近有新闻出版大厦、出版局、区法院，具商业开发优势和文化氛围。;（三）位置特性： 津泰路是福州市闻名遐迩的商业街，鼓楼区政府为提高津泰路的“含金量”，将从软、硬件方面着手完善这条商业街，其中将使津泰路与六一北路连接，扩大津泰路商业街的范围，开通成津泰东路，这也使项目直接面向津泰东路，具有强大的商业优势。项目所处区域新建筑较多，已逐渐形成新的高档住宅区和办公区。现在的繁华有目共睹，地域价值显而易见。;地理位置局部;地理位置局部;（四）交通情况： 具良好的地理优势，位靠六一路和东水路城市交通主干道，968、17、9、27、802等多条公交线路经过，并且在津泰东路开通后，可使公交线路延长，交通极为便利。项目处在主干道旁，所处地理位置比较优越，适于商住两用。同时，紧邻繁华路口的德贵巷旁，成为“一巷住宅”。出则繁华入则宁静，环境得天独厚。 ;（五）项目区域发展趋势： 在整个项目区域内已具备了开发商业住宅的条件，加之沿六一路已形成商住规模，是办公、居家、置业的理想地段之一，特别是政府开始着手打造津泰东路的开通，为项目开发创造了良好的条件；其次，周边一些中高档住宅小区的成功开发提升了该地段的价值，对项目档次的定位与房屋价格的操作比较有利。第三，区域内即将竣工的项目基本为中、高档，这样为区域内高尚住宅小区群的形成起到了促进的作用。 ;（六）津泰东路改建概述 为缓解五一中路津泰路口的交通压力，福州市将修建一条从五一路修到六一路，规划路长８００米，宽２６米的津泰东路。 　　　津泰东路原名得贵巷，是福州三坊七巷之一，早期主要是福州挂历等物品的集中型市场，它于2007年开始投入改造，拟拓宽改造成25米宽、820米长的城市一级次干道，并易名“津泰东路”。使其大大缓解五一路段津泰路口交通拥堵的现象，使津泰路直通六一路。拓宽改造工程将“改弯取直”。道路西起五一路段津泰路口原街头绿地“同寿园”，跨过琼东河，穿过原福州第二印刷厂，经东水路，往东直达六一路。改造后，道路为沥青混凝土路面，征地30米宽，其中主车道宽16米，两侧各为4.5米宽的人行道，另留一侧5米宽的停车带。工程总造价680万元。 　　　津泰东路地理位置优越，它承接了东街口商圈津泰路的时尚潮流和五一商圈五一路段的繁华，又位于新兴的六一路商圈的中心点，肩挑福州高档娱乐业和专业市场型商业，集中了大量的行政单位办公楼，写字楼，高档住宅及酒店等，具有优越的地理位置。 ;“三