常德穿紫河项目发展定位报告.pptxVIP

1;一个成功项目的诞生 之前必然有一个严谨思考问题与充分价值创造的过程;3;;三一集团进常德，制胜产品策略;报告逻辑结构图;;项目认识——区位;项目认识——地块四至;1、中德幼儿园 2、三闾实验学校 3、三闾农贸市场 4、新六村菜场 5、二职中 6、湖南文理学院东院;;地块北侧紧邻穿紫河，沿河规划一条24米道路与地块分隔开； 河道尚未经过景观改造，景观价值尚未充分显现； 穿紫河流经常德城区多个区域，本地块的河景资源缺乏唯一性；;;目标一：;地块占地面积约300亩，容积率1.6-2.4，选择怎样的产品线组合、怎样的产品打造方向，才能够达到口碑和销售的双赢？;常德的主流购房群体是怎样的？地块对于他们的吸引力何在？如何从他们的角度进行项目定位？;定位原则;;常德;宏观经济分析——经济发展及结构;宏观经济分析——居民收入;近年来常德不断调整产业结构，一产比重逐年下降，二三产业迅速发展;GDP增幅;宏观经济分析——主要结论;;;江北城区以强化中心职能为主， 近期向北沿武陵大道、向西沿洞庭大道发展。远期向西北发展，向东以铁路为界，结合江北水系绿化带布置未来的城市中心。综合布置广场、行政、商务中心、绿地、文化旅游休闲中心等。 保留原有旧城区的商业服务中心 完善配套现有居住区，规划新的居住区。西部布局文化教育用地。在火车东站西侧和西南部布局工业仓储用地。 三闾片区规划为常德最大的居住区 居住人口规模达14万，为常德市（包括江南和德山）共11个集中居民居住区中规模最大的。 —常德市城市规划总体说明（1999—2020年）;;“三闾片区还是常德通往省城长沙、以及沿海各省市的门户区域，不仅对内交通方便，对外交通也非常便利，从常德经由长常高速到长沙，通常都要经过三闾片区东侧的启明路。三闾片区也是常德江南、江北联系的重要通道，洞庭大道以及沅江大桥将常德沅江两岸便捷地连接在一起。正是因为三闾片区重要的地理位置，使三闾片区有着具有巨大的发展潜力。” ——中德房产 营销总监 邹先生;中心城区主要承担现代制造业基地和第三产业服务中心的产业职能。;常德城市功能升级、城市化进程继续深入，农村人口不断涌入城市，必然会带来大量的刚性需求，从而促进房地产市场的发展和繁荣。 常德将构筑主城区“三心、两带、五轴”的景观格局，而项目周边的穿紫河正是两带之一，景观资源的改善将有利于项目形象的塑造。 三闾片区也是常德江南、江北联系的重要通道，洞庭大道以及沅江大桥将常德沅江两岸便捷地连接在一起。正是因为三闾片区重要的地理位置，使三闾片区有着具有巨大的发展潜力;;;进入2010年，常德地价大幅上扬;土地市场总结;;商品房成交价格;整体市场分析——房地产开发投资;整体市场分析——商品房施工、竣工面积;整体市场分析——商品房销售面积; 2010年前10月，常德商品房成交均价为2222元，较上一年增加9.83%，每平米增长199元。与05年相比增加63.7%。 商品成交价格比较稳定，保持稳定增长势头。;常德住宅成交未受调控政策明显影响，延续稳中有升态势，均价突破2700元;项目名称;近期市场将有如下楼盘面世：;;外地开发商已经逐步进入常德市场，并带来先进的规划理念;房地产开发投资活跃，新开工面积保持高位，后续供应量充足； 常德房地产市场整体呈现平稳发展，供求基本平衡的态势； 2010年，常德楼市整体呈现量价齐升的态势：2010年至今成交量累计为121.3万平方，均价则摆脱08、09年一直徘徊在2300元的局面，突破2700元。 常德进入中阶商品房时代，但开发水平仍然偏低，尚未出现各方面品质均突出的楼盘，项目未来可提升空间大！ 外地开发商已经逐步进入常德市场，并带来先进的规划理念;;;老城区板块：繁华的传统商业区;城西板块：城市西进中崛起的休闲居住板块;城北板块：交通枢纽旁的大型商贸圈;城东板块：刚性需求主力战场;柳叶湖板块：景观资源优越的宜居板块;;个案市场分析——主要在售项目列表;;目前市场在售大盘罕见，且含一定“水分”;;常德低密度产品非常少见，仅有紫气东来明居和天利桃花源有别墅产品供应;在常德当地人心目中，带电梯的高层、小高层比无电梯的普通多层更“高级”，因此高层、小高层住宅价格普遍比多层贵（市场普遍现象）； 以蓝湖郡9月成交情况为例，高层、小高层、多层均价分别为3500元、3150元和3098元，高层比多层高出400元； 07年康桥蓝湾推出过花园洋房产品，均价3000元，比当时一般住宅高出300元，溢价在10%左右。;当地高层、小高层楼盘中，几乎每个楼盘都有或多或少的塔楼，使得户型在采光、通风、私密性等方面存在严重不足;常德仅芙蓉盛世采用组团式排布，整体上形成一个相对独立的大空间，并充分利用项目周边河道资源打造出中央水景公园， 以组团景观组织各楼栋之间的组合关系，