廊坊天域学府项目营销策划方案课件.ppt

本项目户型： 市场户型： 产品设计新颖 方正实用、布局合理 具有较高品质 超大景观阳台 明厨、明卫设计 产品设计无新意 格局分布常规 满足一般购房需求 对比 对比分析，本项目在户型上拥有众多优势，是目前市场稀缺产品，应抓住入市时机，将每个点作为项目户型亮点进行宣传，促使客户充分对本项目户型产品的认可。 1、产品借势发力 体验式营销（获取最大效益） 情景示范区——未来生活示范。建议先行建立情景示范区，通过售楼中心、入口大堂、样板间、建筑工艺、材质、园林景观等方面提前直观的情景展示，通过直观的情景展示，让客户直观的体验到项目与众不同的价值，以及未来生活的舒适享受，建立消费者的购买信心，从而快速决策购买，达到促进成交的目的。 把“生活情境”通过客户的“体验” 传递出去，这样做的效果非常明显，因为亲历是最真实的体验，并将楼盘品质传递给身边亲朋好友，达到口碑传送，宣传项目的目的，从而积累更多影响客户。 1、产品借势发力 售楼处包装 1、产品借势发力 本案售楼处为项目信息及形象的主要对外展示渠道，因此做好售楼处的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。配合项目整体建筑风格，建议本案售楼处以欧式风格为主，通过细节达到充分展示项目品质的目的。望开发商配合，力求最大化利用校门口底商现场资源，达到项目展示最佳效果。 备注：具体包装方案详见《售楼处包装方案091110》，已提交。 样板区范例 闹中取静---本案所在位置避开了嘈杂的道路，是闹中取静之所； 休闲社区---独具特色的小区休闲景观布置； 户型结构---独特的户型为市场首创。 我们现阶段可利用的最大卖点： 区域成熟度、准现房销售、低容积率项目 形象卖点擦亮 2、价格平开高走 经过我司对于周遍区域进行调研后，考虑在当前市场的情况下， 本案的参考入市价格为5600--5800元/平方米是比较合适的 考虑到后期产品线的丰富、工程进度的推进以及我司多年来的操盘能力等对项目价值的提升，项目整体均价为： 项目整体均价：6000元/㎡ （毛坯物业价格） 2、价格平开高走 一、廊坊目前的销售环境？ （市场及竞争分析）二、目标客户是谁？ （目标客户群）三、实现目标的营销策略是什么？ （产品策略、价格策略、包装策略、宣传推广策略等） 第一部分：市场及竞争分析 1、宏观市场把握 09年3月份以来，廊坊房地产市场经历了复苏，现在市场形势较好； 市场回暖，使开发商面临的资金压力和销售压力得以缓解，资金实力的雄厚促使了市场供应的增加，新一轮的“供需矛盾”在未来一段时间将会呈现； 09年7月份以来，市场出现了“量跌价涨”的现象。在这种现象反映出：市场有效需求出现了萎缩，客户观望气氛逐渐浓重，市场价格在未来一段时间极有可能出现下滑。 现阶段廊坊城市大改造，尤其今年城中村改造，新地块上市。预计10年市场将竞争激烈。 在售项目分布特点： ——在售新项目主要分布在外环外，沿西外环外，北外环外与东外环； ——在售现项目少数分布在外环内，而且一般规模较小； 城市向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北。同时表明市区内住宅用地的减少，居住在郊区化。 截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套数为 7609 套，可售面积为 85.8234?万㎡ ， 广阳东区：城市核心价值高地 广阳西区：新兴的生活中心区 安次区：放量爆发的待发展区 开发区：发展前景较为广阔 2、区域市场竞争分析 馨钻界 成交价格：5640 俪水嘉苑 成交价格：5400 月份成交量13套 盛通国际 成交价格：4500 内部团购 盛玉百呈 成交价格：5491 华夏奥运 成交价格：4980 月成交量79套 紫金华府 成交价格：5560 月份成交量13套 开发区：旭辉·十九城邦 成交价格：6500 名人国际 成交价格：6500 分析：区域住宅的市场中，主要以小高层与高层为主，合计各占72%，低层为少数项