绿城房地产工程成本管理PPT课件.ppt

;房地产工程成本管理 陆爱平 2008.4;房地产工程成本管理; 在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。 在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。; 如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益为目的，就是要加强对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。;主要分以下四个方面阐述: 一、设计阶段的成本控制 二、工程招投标阶段的成本控制 三、施工阶段的成本控制 四、工程结算阶段的成本控制;一、设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。 1、实行限额设计。 2、开展价值工程的应用。 3、加强图纸会审工作。;招标工作的管理要点: 1、制订科学合理的招标计划。 2、成立招标领导小组。 3、对当地建筑市场行情进行了解。 4、对施工单位进行深入考察。 5、合理确定招标方式和报价方式 。 6、认真编制招标文件。 7、评标、询标、决标。 8、合同签订。;合同管理应注意的几点： （1）应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。 （2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。 （3）备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。;三、施工阶段的成本控制 施工阶段成本控制的关键： 一是控制工程变更； 二是严格审查承包商的索赔要求; 三是严格执行签证管理制度。;一)、工程变更控制 工程变更控制应注意的问题: 1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审???工作顺利进行。 2）、签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)、签证内容必须与实际相符。 4)、加强预见性，尽量减少签证发生。;二)、严格审查承包商的索赔要求。 施工单位提出的索赔事件主要有以下几种： 1、合同内工作内容的增加或减少； 2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付； 3、非施工方原因造成的工期拖延。;反索赔主要从以下几方面考虑： 1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求； 2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求； 3、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到合同要求等。 三)严格执行变更联系单签证管理制度。;四、工程结算阶段的成本控制 工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口，它既反映了整个工程的最终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。; 目标成本管理的概念及意义： 目标成本管理就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 它以管理为核心,核算为手段,效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后 考核,; 使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。;(一) 实施目标成本管理的步骤 目前公司实施目标成本管理的步骤可概括为： 目标成本的确立 动态跟踪和分析 总结; 目标（工程）成本的确立 1）目标成本的概念和作用：目标成本是建设项目成本控制标准，是工程成本的控制线，作用在于心中有数，它对核算项目的预期收益情况具有重要的作用。;2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控制标准时，应根据产品定位和档次、公司已开发类似项目的成本经验数据，结合地区差异、材料价格差异、地质差异等影响成本的要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标成本；目标成本的具体表现形式为《项目工程预算费用表》。;2、成本动态跟踪和分析 1）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本随着工程开发项目的推进，工程成本随着设计变更、价格波动等因素呈现上下波动的实际成本。反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 ;2）编制依据：以目标成本----《项目工程预算费用表》为标准，根据工程形象进度计算出当月发生的工