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薄第三章机器设备评估
肁一、机器设备评估的成本法:机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
芁(一)机器设备重置成本的估算
莈1.物价指数法:
羅(定基物价指数)
螃或:
肀(环比物价指数)
蒈2.规模经济效益指数法
莆X:指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法
膁当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x?1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;
蝿当x?1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
薈(二)机器设备的实体性贬值机器估算:实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率)
蒃1.使用成新率:成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100%
袃或成新率=(设备总使用年限-设备已使用年限)/设备总使用年限×100%
薈2.机器设备已使用年限:
薈实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
袄成新率=设备尚可使用年限/(设备实际已使用年限+设备尚可使用年限)×100%
莀成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100%
薁其中:加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本)
蚈Σ加权更新成本=Ri:投资额;i=评估日-投资日;
莅Σ更新成本=r:年价值上升率(物价环比上涨率)i=评估日-投资日
肂贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100%
荿(三)机器设备的经济性贬值机器估算
螈1.因生产能力降低造成的经济性贬值:
螅经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X]×100%x:规模经济效益指数
薀2.由于外界因素造成的收益减少:(P/A,r,n)为年金现值系数
膈第四章房地产评估
袈一.土地使用权
膆(一)市场法:
节待估土地评估值=比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值)
膁×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数)
羈1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式:
芃K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
羄K---年限修正系数;n----比较案例剩余使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率
羀2.若容积率修正:容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
肇(二)收益法
蚄1.在收益永续,各因素不变的条件下算式:P=A/r
蒂2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式:
虿P:土地使用权评估值;A:土地收益;r:还原利率;n:土地收益年限;
膇当n→+∞时,P=A/r.即为土地所有权价值
肅(三)成本法
膄1.估算土地取得费:为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。
蒈2.估算土地开发费:基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费
膇3.估算税费:耕地占用税、土地管理费、土地增值税
蒆4.估算利息:(1)土地取得费利息,计息期为整个开发期;(2)土地开发费利息,即吸气按开发期限一半计算。
薂利息=(土地取得费×土地开发期×相应利息率)+(土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%)
蒁5.估算利润:通常以土地取得费和土地开发费为基数,通过合理的利润率计算。
芇6.估算土地增值收益:
薃土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率
芄其中:收益率一般在20%~25%之间。按补交出让金的40%计算
肂7.估算土地价格
腿(1)无限年期土地使用权价格:
螆(2)法定最高出让年期地价:
薄(式--1)由,可得(式--1)
袁式中:P--有限年期土地使用权价格;P1--无限年期土地使用权价格;n---土地使用年限;r---还原利率;
艿(四)假设开发法
膇地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
芅1.专业费:指测量、设计等专业技术费用,按建筑费的一定比例计算。
袄专业费=建筑费×i(i为一定的百分率)
荿2.利息:指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括:地价、建筑费、专业费。
薇利息=(地价+建筑费+专业费)×r(r为利息率)
螃3.利润:指全部预付资本的机会成本,全部预付资本包括:地价、建筑费、专业费。
蚂利润=(地价+建筑费+专业费)×P’(P’正常利润率)
葿4.税费:通过地价与税率t的乘积计算。
羈税费=地价×t(t为税费)
蒅二.建筑物评估方法
莁(一)成本法:建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
蕿1.建筑物重置成本的估算方法
膅价格指数调整法:重置成本=建筑物账面原值×综合价格指数
袃(定基价格指数)
膀(环比价格指数)式中:为各年环比价格指数
蕿2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算:
薆
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