新自考资产评估计算题公式.docxVIP

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薄第三章机器设备评估 肁一、机器设备评估的成本法:机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 芁(一)机器设备重置成本的估算 莈1.物价指数法: 羅(定基物价指数) 螃或: 肀(环比物价指数) 蒈2.规模经济效益指数法 莆X:指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法 膁当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;当x?1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系; 蝿当x?1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 薈(二)机器设备的实体性贬值机器估算:实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×(1-成新率) 蒃1.使用成新率:成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100% 袃或成新率=(设备总使用年限-设备已使用年限)/设备总使用年限×100% 薈2.机器设备已使用年限: 薈实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 袄成新率=设备尚可使用年限/(设备实际已使用年限+设备尚可使用年限)×100% 莀成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×100% 薁其中:加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷Σ(更新成本) 蚈Σ加权更新成本=Ri:投资额;i=评估日-投资日; 莅Σ更新成本=r:年价值上升率(物价环比上涨率)i=评估日-投资日 肂贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×100% 荿(三)机器设备的经济性贬值机器估算 螈1.因生产能力降低造成的经济性贬值: 螅经济性贬值=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X]×100%x:规模经济效益指数 薀2.由于外界因素造成的收益减少:(P/A,r,n)为年金现值系数 膈第四章房地产评估 袈一.土地使用权 膆(一)市场法: 节待估土地评估值=比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值) 膁×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数) 羈1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式: 芃K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n] 羄K---年限修正系数;n----比较案例剩余使用权剩余年限;m---待估土地使用权剩余年限;r---折现率 羀2.若容积率修正:容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 肇(二)收益法 蚄1.在收益永续,各因素不变的条件下算式:P=A/r 蒂2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式: 虿P:土地使用权评估值;A:土地收益;r:还原利率;n:土地收益年限; 膇当n→+∞时,P=A/r.即为土地所有权价值 肅(三)成本法 膄1.估算土地取得费:为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。 蒈2.估算土地开发费:基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费 膇3.估算税费:耕地占用税、土地管理费、土地增值税 蒆4.估算利息:(1)土地取得费利息,计息期为整个开发期;(2)土地开发费利息,即吸气按开发期限一半计算。 薂利息=(土地取得费×土地开发期×相应利息率)+(土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%) 蒁5.估算利润:通常以土地取得费和土地开发费为基数,通过合理的利润率计算。 芇6.估算土地增值收益: 薃土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率 芄其中:收益率一般在20%~25%之间。按补交出让金的40%计算 肂7.估算土地价格 腿(1)无限年期土地使用权价格: 螆(2)法定最高出让年期地价: 薄(式--1)由,可得(式--1) 袁式中:P--有限年期土地使用权价格;P1--无限年期土地使用权价格;n---土地使用年限;r---还原利率; 艿(四)假设开发法 膇地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 芅1.专业费:指测量、设计等专业技术费用,按建筑费的一定比例计算。 袄专业费=建筑费×i(i为一定的百分率) 荿2.利息:指全部预付资本的资金成本,全部预付资本包括:地价、建筑费、专业费。 薇利息=(地价+建筑费+专业费)×r(r为利息率) 螃3.利润:指全部预付资本的机会成本,全部预付资本包括:地价、建筑费、专业费。 蚂利润=(地价+建筑费+专业费)×P’(P’正常利润率) 葿4.税费:通过地价与税率t的乘积计算。 羈税费=地价×t(t为税费) 蒅二.建筑物评估方法 莁(一)成本法:建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 蕿1.建筑物重置成本的估算方法 膅价格指数调整法:重置成本=建筑物账面原值×综合价格指数 袃(定基价格指数) 膀(环比价格指数)式中:为各年环比价格指数 蕿2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算: 薆

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