花样4地块竞标报告0822打印.pptxVIP

4#地块销售目标 2011年去化3亿！;市场是否支持？;08年10月至今以来的房屋价格指数走势图; 央行今年第四次上调准备金率0.5个百分点， 大型金融机构准备金率上调至历史新高的20.50%。央行再收3629.5亿流动资金。 ;政策解读 政策一：相比较去年11月的苏州限购令，此番限购令更加严厉，这也更进一步证明了中央调控房市的坚决态度，上半年楼市基调势必为严厉调控打压之主旋律。更大范围的21误伤了一批改善型置业者，而受政策冲击较小的中小户型产品未来市场氛围势必显著提升。 政策二：控制???标还是允许房价上涨，除了北京的“稳中有降”的政策，地方政府房价控制目标皆容忍房价的继续上扬，该政策对房市调控价值有限。苏州房价还会继续上扬，上涨幅度预计在10%左右。 政策三：该规定抑制了开发商在开盘销售中，根据客户数量而盲目加价的行为。此外，强调一次公开房源将打击变相捂盘现象，要将房源的价格透明化，与消费者信息对等。;经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下： 暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房，下同）。对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。;竞品公寓成交走势;竞品别墅成交走势; 政策对普通住宅的挤压，对于身为商业用地的本案有一定的利好。 但是政策对于投资客信心的打击，也对本案产生了不利影响。 政策对于本案是一把双刃剑，且弊大于利;项目自身区位价值;项目地块价值;项目环境研究——交通环境;项目环境研究——旅游环境;项目环境研究——楼盘环境;项目身处太湖度假区，周边旅游地产发展相对成熟，拥有自然来人的优势 前期成交客户也显示，本案的客户是来自各地的旅游/投资客 如何把握这部分人群来满足本案4#地块的销售需求？; ;4#地产品解读;南北通透，室内阳光充沛 户型方正紧凑，动线流畅 入户花园的设计，增加利用空间，提高附加值 大阳台设计，美景自然延入室内，享受度假心情;合院别墅：167㎡;竞争思考;楼盘名称;竞争对手公寓供应量体研判;竞争对手别墅供应量体研判;年内小面积公寓、大独栋供应充足，竞争压力大；叠加、联排别墅、花园洋房供应相对稀缺，面临较好机会点; 竞品在品质、现场等硬件方面具处于中上流水平，本案较难在此做出突破。 同质化、竞争强的竞品涌现，让本案需要有鲜明的特色才能立足于区域市场。 价格的竞争导致销售目标3亿的本案，必须选择舍价保量的战略。 联排将是下阶段突破的重点。;价格建议;静态比准价计算——联排、合院;因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。;联排(合院)售价?[13256,15374]；多层售价?[9958,11534] (单位：元/平米);小结;工作筹备;最担心的情况;最担心的情况;营销推广策略;独门独户，家家两房，观景叠加 作为下阶段主推的联排产品，品质高于小面积公寓，同时总价和适用人群较别墅产品也有较大优势，具备度假产品的特性。;特色主题 增强竞争力，保障来人率;特色的选择： 体现优势 独树一帜 赋予度假属性 可迅速执行;增值服务体验;软文炒作/微博造势; 现有户外更新——配合物业增值服务宣传，更新现有户外，展现“花样年”物业价值， 达到吸引来人体验！ 结合项目开盘节奏，提前做好硬广宣传、造势！;区域拦截——户外及人工; 活动体验“推波助澜”——清晨的阳光落在太湖上，轻轻的摇晃着湖边建筑的倒影，服务人员端来一杯热咖啡，引导客户在体验的躺椅上坐下，藤椅微微摇晃，伴着柔柔的声响，远处尚未结束的热闹欢愉，太湖文化论坛里群情振奋的会议刚刚落幕，贴心的班车司机早已静静等候，回到售楼处，太阳终于颤抖的爬出了地平线，业务人员周到甜美的解说赶走了一天的疲累，在这里，你可以安静地独享原生态阳光。望着远处的楼市繁华，有一缕宁静正在蔓延，格调接踵而来..... 将上述场景用DV定格——穿插播放在各大视频，公交移动电视；或缓缓讲述，运用至各大交通电台播出，引人入胜，最终将客户带入现场体验......