大型综合体项目营销策划报告.ppt

顺势盛势 2012年1月－3月初 叁： 销售目标： 在热售基础上顺水推舟，消化总套数90％，即826套； 销售策略： 低于客户预期价位出售。 推广目标：项目形象继续深化 推广策略：解构酒店式国际公寓形态 推广核心：不一样的复式酒店公寓 您的家就是酒店 年度营销计划 营销阶段细分 * 行销 坐销 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2012 2012 目标 目标 1.5亿 2亿 2亿 2亿 2.5亿 2亿 2亿 2亿 执行 执行 省内巡展 举办大型的元旦晚会 三次开盘 第二阶段 * 阶段销售执行策略 顺水推舟 在热售情况下，顺势推出别墅客户，再度吸引市场目光，造成热销。 全员营销 发展商员工、营销公司员工亲属、甚至各关系人员自己购买或介绍新客户购买，均可享受再优惠。而介绍人也可获2000-5000元现金奖。 低于客户预期价格出售 前期最大化提升客户心理价位，如客户觉得将卖到6500；而实际出售价格为6200、6300，强化心理性价比。（价格为参考比喻，不做实际参考） 客源利用最大化 对先期的客户给予更多优惠和优先权，最大限度将之转化为购买力。 年度营销计划 营销阶段细分 * 外展第二阶段 与第一阶段的巡展内容 基本一致，进行省内剩下 市区的扫盲工作 第二阶段外展整体营销费用预算为：40万 行 销 * 第三阶段（1-3月） 推 广 工 作 媒体选择 投放次数 投放内容 贵阳晚报 贵州都市报 短信 12次 整版彩色 费用预算 12次 整版彩色 50万条/周 4次/月 二季度12次 民间顾问团招募 认筹信息 总经理接待日 开盘信息 相关活动告知 认筹信息 优惠信息 84万 84万 30万 民间顾问团招募 认筹信息 总经理接待日 开盘信息 * 推广目标：开盘即售罄 推广策略：两种情况 1、之前已完成销售，则无需再花费力气。 2、仍有一定货量，则力争达成低折扣优惠甚至无折扣优惠销售。 推广核心：开盘即售罄 顶势收势 2012年4-6月 肆： 销售目标： 尽力争取消化全部产品 销售策略： 利用前期巨大影响完美收宫。 年度营销计划 营销阶段细分 * 阶段销售执行策略－－假如无需推广 开盘即售罄 一个盛大的开盘仪式还是需要做的，但是不是开卖，而是一种答谢和项目的姿态展示：开盘即售罄，最大限度热撼全城！ 阶段销售执行策略－－假如仍需要推广 高姿态 在前期营销的巨大成功下，为了达到利润最大化，该阶段价格仍然可以逐步走高，保持一种“错过就没有了”的高姿态。 低折扣 和其他盘尾货大甩卖不同，本项目完全可以做到最后的产品最高价，所以在保障销售速度的情况下，尽可能不要给予高折扣。 该阶段重新工作在于签订合同和回款，其他工作相对简单，故不赘言。 年度营销计划 营销阶段细分 * 行销 坐销 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2012 2012 目标 目标 1.5亿 2亿 2亿 2亿 2.5亿 2亿 2亿 2亿 执行 执行 省外巡展 业主答谢会 四次开盘 第三阶段 小型活动营销 * 行 销 该区域总费用预算为20万 省外行销的整体考虑：根据公司现有资源，结合新世界项目的实际情况。 以沿海城市为主要目标分别派出4个团队进行。 形成转效团队进行专队，专省的巡展。从而完成销售目标 * 第四阶段（3-6月） 推 广 工 作 媒体选择 投放次数 投放内容 贵阳晚报 贵州都市报 DM单页 短信 12次 整版彩色 费用预算 12次 整版彩色 20辆 50万条/周 4次/月 二季度12次 业主答谢会认筹信息 开盘信息 相关活动告知 认筹信息 优惠信息 84万 84万 活动描述 10万 30万 开盘信息 业主答谢会认筹信息 * 第四部份 费用总预算 一阶段 二阶段 三阶段 四阶段 项目包装 资料印刷 媒体宣传 户外巡展 （单位：万） 不可预见 合计 200 100 167 20 100 737 0 0 268 40 100 458 0 30 198 40 100 468 0 0 208 20 100 358 活动 150 50 100 30 总计 2021 * * “新世界杯”贵州旅游形象大使大赛 ■活动主题：“爽爽贵阳、避暑之都”贵州旅游形象大使大赛 ■ “新世界杯”形象大使之第一节”：“海选”(2011-09) ■ “新世界杯”形象大使之第二节”：“初赛” (2011-11) ■ “新世界杯”形象大使之第三节”：“复赛” (2012-01) ■ “