上海龙湖地产新江湾城项目投资建议书.pptVIP

新江湾城项目投资建议书 目录 项目概况 市场分析 市场定位 项目规划预案 投资收益评价 投资风险评价 投资建议 一、项目概况 1.1 上海概况 上海“十一五”规划 “1966”四级城镇体系 ： “1”——1个中心城：外环线内600多平方公里的中心城区； “9”——9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南桥、金山、临港、崇明新城； “6”——60个左右相对独立、各具特色、人口在5-15万左右的新市镇； “6”——600个左右中心村，对分散的自然村适度归并，合理配置600个左右行政村。 区内社会配套（分布在半径2-4公里的圆周内） 1.3 区域内土地供应情况 二、市场分析 小结： 在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被 极大的挤出， 而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。 上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比 小结： 1、上海市住宅供应量在过去2年和可预见的1－2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。 2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。 3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。 小结： 1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价17000元/㎡应是我们未来价格预期的保底价。 2、华润项目叠拼别墅(6层楼的全跃层花园洋房)预计开盘价格22000元/㎡。可成为我们定价的重要依据。 3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。 三、市场定位 3.1 项目总体定位 上海洋房新篇章 1、少有的城市生态居所。 2、独特的居住空间体验。 3、别墅级的建筑审美。 4、震撼性的小区环境。 3.2 客户定位 目标客户来源 全世界、全国来沪工作的精英阶层； 上海追求生活品质的精英阶层； 五角场区域进行科研、教育、商务活动的人员； 已迁入、即将迁入江湾城的企事业单位的工作人员； 全世界范围内的投资客户。 目标客户分类 自住客户： 第二次置业为主的 ，以改善居住为主要目的。 两代居、三代居为主。 家庭月收入2万以上。 对景观、环境的敏感度较高。 投资客户： 在中国、上海有一定的业务，有剩余资金。了解中国，了解上海，看好上海房地产和人民币升值的全世界投资客。 目标客户特征 年龄：35－45。 家庭结构：两代同堂、三代同堂。 工作状态：事业有成，但工作的压力巨大。 休闲：珍惜有限的休闲时光，追求高质量的休闲生活。 消费：追求品牌，但更看重品位。 审美：国际化的审美取向，有自己独立的见解，但不免会附庸风雅。（附庸风雅是没有错的，是它推动了社会的文明。） 客户需求特点 自然生态的居住环境与便捷的交通同样重要。 追求内在的居住体验与体面的外观的统一。 更亲地、更多空间变化、更多的附加值是其不变的追求。 3.3 产品定位 花园洋房社区。 浓烈的异域风情。（客户访谈中客户对弗莱明戈、红郡的认同度极高） 亲地住宅、建筑与环境更紧密的结合。 富于变化的内部空间。 通过提高附加值，提升可售面积的价格。 3.4 价格定位 各产品类型价格 四、项目规划预案 4.1招标文件的规划指标分析 用地面积：59253.7平方米 总建筑面积：100731.29平方米 容积率：1.7 覆盖率：25% 限高：40米 其他：执行7090政策 设计思路 ——打造一个以6+1花园洋房为主的高品质社区，使尽量多的面积以花园洋房的业态表现出来。 4.2研发关键点和难点： 1.在覆盖率25%一定的情况下，在7090的政策下，存在大量的小户型，如何实现产品的高溢价？ 2.在花园洋房为主力业态的情况下，如何提高3-5层楼层的溢价？ 4.3 设计对策 b.小户型的花园洋房：1、2层赠送地下室（不减少近地户型的价值） c.高汤 d.10%左右的平层赠送空间 4.4 产品组合 4.5 技术经济指标 五、投资参数 5.1投资测算参数－－项目关键节点 5.2 投资测算参数－－项目分期情况 5.3 投资测算参数－－建安成本 5.4 投资测算参数－－销售情况 5.5 现金流分析 资金来源及融资方案 在项目四证齐全（2008年1月）的时候考虑1.3亿元的项目贷款，在项目贷款之前考虑自有资金投入共约15.3亿元； 项目现金盈亏平衡分析（底价模型的基础上） 项目开盘前资金总投入约15.9亿元；2008年12月项目现金流平衡； 对集团现金流影响（取得项目前后集