中华美食文化博览城租金定价方法.ppt

一楼均价：120元/方/月 均价160元/方 均价160元/方 均价160元/方 均价140元/方 均价140元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价140元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价120元/方 均价70元/方 均价70元/方 均价70元/方 二楼 人流动线 B区来往人流 一楼上楼人流 三楼下楼人流 二楼均价：65元/方/月 均价70元/方 均价80元/方 均价80元/方 均价80元/方 均价80元/方 均价65元/方 均价65元/方 均价65元/方 三楼 人流动线 B区来往人流 二楼上楼人流 均价45元/方 均价55元/方 均价55元/方 均价55元/方 均价55元/方 均价40元/方 均价40元/方 均价40元/方 三楼均价：45元/方/月 四楼 人流动线 四楼均价：30元/方/月 均价35元 均价35元 均价25元 均价25元 五楼 人流动线 五楼均价：20元/方/月 均价20元 均价20元 ※ 本项目规模大，规划业态较单调，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，因而未来项目首、二层租金水平应低于片区同类型物业。 ※ 由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需经过1—3年的市场培育期，同时还有哥伦布广场的竞争，建议通过长免租期或租金折扣调整，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。 ※ 采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次主）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平。 “放水养鱼”，逐步调高 八、招商策略 中华美食文化博览城租金定价方案 2010年4月 目 录 一、租金定位参考依据 二、项目本身情况分析 三、类似市场分析 四、项目周边市场的租金情况 五、商家承租能力 六、租赁条件 七、租金细化方案 八、招商策略 一、租金定位参考依据： 项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为： 项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营 二、项目本身情况分析 （一）商圈分析 项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主； 专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低 ！商圈内人群3购物、餐饮娱乐消费不便。 新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态。 家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高， 餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。 总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。 除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。 商圈零散商业业种比例图示： （二）美食城优势分析 项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越； 五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显； 本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场； 三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观； 开发商的品牌实力与商业开发、运营经验； 周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。 商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大 目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现； 广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织； 南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响； 片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁； 无锡其他潜在竞争项目的威胁； 房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。 本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。 （三）美食城劣势分析 清扬路餐饮现状： 位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。 整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好； 品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。 三、类似市场分析 青石路餐饮现状： 北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间