报告永安市五洲第1城b地块提案报告.pptxVIP

市场篇[本案运作前提]项目面对的宏观市场行情研究南部板块发展潜力研究五洲第一城B地块SWOT分析主要竞争对手解构分析目标客户确立项目面对的宏观市场行情研究月均下降48.7%中国楼市整体低迷，一二线城市房价回落明显，市场持续观望，成交量继续低迷根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。一二线城市作中国楼市的“晴雨表”，昭示中国楼市已经进入市场调整的下行行情，市场低迷，呈现量价双跌。下降0.81央行一个月左右时间内，三次降低贷款利率，期望拉回消费者需求信心央行在一个月左右三次降低贷款利率，旨在拉动市场购房信心、刺激市场需求，同时也能降低开发企业的资金压力，减缓开发商资金链的迫切程度。同时央行默认地方政---政策，都是在不同程度上刺激购房需求，防止楼市“大起大落”。从央行新政后的市场反应来看，成交量持续低迷，市场观望气氛仍然浓厚，政策对楼市的刺激作用有限。永安近几年GDP增长势头良好永安市经济发展迅猛，位列三明第一。随着“南商北工”的政策推行，北部尼葛工业区和南部汽贸城的运营投产，永安经济将迎来又一轮飞跃。2005年以来，GDP的增幅呈现良好健康的上升势头。支柱产业：工业、物流、 果蔬业、林木业、矿产业。2009年是永安市场的调整年，楼市面临的外部环境压力大经历了07-08年共计88万㎡的市场供应量，以一个城区仅3平方公里，人口仅33万人的城市无疑是较大的供应量。因此，2009年将是永安市场调整的一年，截至2009年2月，永安市区在售项目仅有4-5个（含别墅）。2010年市场供应将达到近100万平米，如何赶在供应高峰来临之前迅速去化，是本案面临的主要问题。名流公馆北部板块月亮之上老城区板块新安大院南部板块五洲第一城永安在售公寓项目累计4个（包括五洲自身项目）永安市目前主要的在售公寓楼盘有4个，北部板块与老城区板块各一个，南部项目有两个项目。未来市场供应项目一览待建地块1：名流公馆4期待建地块2：长途汽车站对面待建地块3：五四路沿线，西门电站南侧待建地块4：巴溪市场南侧老城区待建地块5：探矿场拆迁用地待建地块6：五洲第一城B地块南部新区待建地块8：市政府正对面待建地块7：五洲第一城B地块后侧未来市场供应量依然处于一个较高的水平，本案面临竞争压力大地块所处位置土地面积建筑面积地块特征备注①名流公馆地块北侧约5万㎡约10-12万㎡地块与名流公馆形成一系列开发已经进入规划设计阶段②长途汽车站对面约4000 ㎡约8000-1.2万㎡正对长途汽车站，人流量大拆迁未完成③五四路沿线，西门电站南侧约8000 ㎡约2-3万㎡面巴溪河，可看江滨花园拆迁完毕，土头情理中④巴溪市场南侧约5000 ㎡约1-2万㎡紧邻永安最大的农贸市场，距离商圈较近拆迁完成，工地围栏已做好，但未动工⑤探矿场拆迁用地约1.2-1.8万约4-5万面巴溪河，周围交通、酒店等配套较齐全拆迁未完成，属市政府建设储备用地⑥五洲第一城B地块77278.3 ㎡187654 ㎡巴溪河，市政府正对面土地基本平整，进入前期开发阶段⑦五洲第一城B地块后侧约4 万㎡12万㎡位置较偏，周围有工厂进入土地勘探阶段⑧市政府正对面约3万㎡8万依山望河，紧邻政府广场，市政府直属商业项目进入土地平整阶段合计232278 ㎡预计市场未来两年市场的供应量至少59万㎡2009年是永安房地产市场的调整年，而未来供应量仍然处于高位，本案未来面临的竞争压力大，产品去化存在供大于求的严峻问题。永安房地产发展大势：向南！根据永安市“十一五”（2006-2010）规划。建城区面积达25平方公里，城市人口23万人左右，城市绿化覆盖率达40%，城市人均公共绿地面积10.2平方米。重点实施“南商北工、东扩西进”的城市发展战略。南面，继续做优做美南部商住新区，抓好行政中心、体育中心等社会事业项目建设，加快向南延伸到黄历、桂口，促进南区繁荣；北面，以尼葛工业园区为节点，加快城区向曹远延伸；东面，通过城市南北第二通道、埔岭汽车工业投资区和泉三高速公路南互通连接线建设，促进城市向东面扩张；西面，通过西门—下渡—飞桥与泉三高速公路北互通连接线的建设和吉山、霞鹤高尚住宅区的规划建设，促进城市向西面拓展。永安东扩西进，南商北工，四面发力，各有侧重，房地产主要向南发展，目前本案所在的南部新区已经出现别墅群、大型住宅项目的集中区域。在全球金融危机的影响下，全国一线城市房地产市场出现不同程度的下滑，作为三线城市未来也将面临同样的风险。在这样的大背景下，永安的利好因素：城市GDP发展势头较好、城市规划清晰合理；永安的利空因素：房地产整体存量和调整压力大。南部板块发展潜力研究北部板块老城区板块南部板块永安房地产市场三个板块中南部板块的势头最强根据永安目前房地