中体房地产策划营销.pptVIP

目录 策划项目介绍 市场分析 项目SWOT分析 项目定位 营销策略 项目策划介绍 中体楼盘位于陕西省西安市碑林区朱雀大街中段。 距钟楼和小寨商业圈近。项目的外部交通优势明显。离省医院只有一站路，且周围教育优势明显，有含光路小学，西安体育学院等学校。中体楼盘对面就是历史古迹小雁塔遗址公园，环境优美。在各个方面都可以照顾到住户的基本需求。 策划目的 1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值： 中心区——西安钟楼与小寨商务圈的中间位置； 升值空间——中体项目及项目区域具有很大的升值潜力； 新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。 2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。 3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 市场分析 区域环境：地块位于朱雀大街中段，小雁塔公园附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。 居住环境：地块所处区域为市中心，交通条件便利通达，生活配套很完善，临近大路，车来车往，对居住条件有一定影响。 景观环境：项目北边有历史悠久的小雁塔公园，享有景观优势。 商业环境：作为钟楼和小寨商圈地势的中间为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿，餐饮，健身，娱乐等产业。 竞争环境：作为市中心，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。 类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，竞争激烈。 项目SWOT分析 优势 劣势 机会点 威胁点 优势 （一）地段优势： 项目地块位于碑林区朱雀大街中段，该区处于钟楼和小寨商业圈中间。周边有省人民医院，西安体育学院和小雁塔遗址公园。 （二）交通优势： 小区出门就是公交车站，并且紧邻地铁二号线，为小区住户出行提供便捷并随心所欲的方式。 （三）规模优势： 小区位于市中心，方便了现代白领的日常工作生活。小户型的设计可以满足很多人的需求。 劣势 （一） 项目位于朱雀大街中段，地势较为繁华，车来车往，直至深夜，较为喧哗，对居民区的噪音影响较大。 （二） 项目占地小。因此小区面积较小，楼房较高，采光受到影响。小区内的绿化面积也较小。 机会点 （一） 西安社会经济发展迅速，市民收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。 （二） 目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。 （三） 中体之前是废弃的游泳场和水上乐园，本地政府改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。 威胁点 （一） 近年来西安经济有了很大的发展，但相对而言西安本地居民对房价的承受力还相当受限 。 （二） 区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是西安市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱 。 （三） 宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。 项目定位 目标消费群定位 产品走中档偏高的路线。而作为一个中高档的楼盘，它所面临的客户群也是有选择性的，客源基本以中等，中高等阶级为主。 客源区域 1.一级区域：西安主城区内 2.二级区域：西安主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。 二. 客源购房目的 新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房； 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的； 工作型：因为工作原因来西安，为了工作方便的人群。 投资型：为了投资房地产而购买的人群。 三. 吸引客源种类 以个体买家为主，集团客户为辅； 立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。 营销策略 营销工作流程 工作准备期 引导试销期 公开强销期 持续销售期 尾盘销售期（二期启动） 营销工作流程 （一）工作准备期 1.工作任务 完成各项销售道具的准备。 耳语传播、酝酿。 确立企划方案细部内容。 售楼处施工完成。 2.媒体应用 工地围墙、看板。 重点据点户外看板。 报纸软文。 （二）引导试销期 1.工作任务 贵宾卡销售及选房。 形象推广工作展开。 完成现