坂田片区市场现状及发展分析报告.doc

坂田片区市场现状及展望 一、坂田片区概况 ????坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区。 ◆范围：梅观高速以东，深平快速干道以西，机荷高速以南，民乐村、福田区以北。 ◆组成：坂田、岗头、雪象等三大行政村下辖十余个自然村。 ◆人口：三大行政村的本地原住人口3960人，片区外来人口约10万人。 ◆占地：28.35平方公里,其中规划建筑用地22平方公里，工业用地总面积为5.6平方公里。 ◆片区功能：位于龙岗区规划的流通功能区，片区内的坂雪岗工业区定位为劳动密集型和资金密集型企业的集中区域，同时承担特区内工业外迁的结合部，将与宝龙工业区、龙岗大工业区共同组成龙岗未来的三大支柱工业区。 ◆工业发展现状：已引进中国华为、石化集团、台湾富士康、美国惠而浦、日本爱华等200多家国内外著名企业，以及三资企业、三来一补企业300多家，其中投资在5亿元以上的6家，投资亿元以上的已有20家。 ◆工业发展方向：一是发展电子信息技术，产品形成以电子信息产业为主的高新技术产业园区；???? 二是以现有加工贸易企业为基础，形成先进的出口产品加工区。 ◆?片区内主要路网骨架： 东西方向主干道：吉华路、布龙路 次级道路：长发路、贝尔路 南北方向：五和大道、坂雪岗大道、坂田北路 ◆对外交通：梅观高速、布龙公路、机荷高速、深平快速干道 ◆公共交通： 300B：观澜－火车站?????312：观澜－福田汽车站???315：松冈－银湖车站 334：坂田－科技园??????335：坂田－皇岗口岸?????339：坂田－皇岗口岸 380：坂田－大小梅沙????537：银湖－观澜?????????542：坂田－东胡公园 616：西乡－横岗????????620：坂田－梅林检查站???863：松冈－龙岗 662：南头检查站－沙湾??711松冈－丹竹头?????????333：莲塘－四季花城 ◆交通规划：至2010年，开通城市轨道系统的11号线。 二、坂田片区房地产发展概述 ????坂田片区房地产由四季花城带动并主导，体现出的特点为起步慢、起点高。 ????从供应量的角度来看，坂田片区的房地产市场发展缓慢，其历年商品房供应量仅占龙岗区供应量的3.5％－1.6％,在全市的份额最高仅为0.2％。 ????本片区商品房项目很少，至2003年仅有四季花城、富豪花园、星光之约、弘瀚苑、金洲嘉丽园等5个楼盘。而四季花城则在本片区占据的绝对主导地位，片区内总供应量的变化趋势及幅度对四季花城高依赖、高度敏感。 ????这种主导作用也同样体现在了价格方面。本片区的开发成熟度比布吉镇等片区相对落后，楼盘均价能略高于龙岗区均价水平，完全是因为有了万科四季花城这一强力品牌的支撑。实际上，四季花城的均价一直高于片区均价，其它楼盘的均价与四季花城相差达每平米600－1000元左右。 三、坂田片区房地产现状 ????1、一级市场动作大 ????2003年坂田片区的土地市场可谓场热闹非凡。随着四季花城的最后一期开发完毕，万科似乎该在坂田的舞台上谢幕了。然而万科却对坂田情有独钟，不仅在年初拿下华宇地块，更在7月的群雄逐鹿中，以天价取得坂雪岗地王。这样，在一年之内，万科在坂田聚敛了今年政府出让的全部土地，共约50万平方米，其他地产商只能望而兴叹