成都商务公寓发展现状分析.doc

成都商务公寓发展现状分析 文章参考时间：2003年10月 文章来源：成都房地产信息中心《成都房地产市场报告》 咨询热线 文/阿房 一、历史背景 商务公寓是由早期的商住综合楼发展演化而来，早期的商住综合楼如太升、天祥、泰华、万和苑等电梯住宅项目，由于较好的地段优势，对当时来说较为高档的物业管理服务，宽敞的大厅，不仅吸引了许多人的居家选择，也使许多企业进驻作为办公场所存，但随着时间的推移，商住混合的缺陷，使“商”家觉得进出与提着菜篮子的住户挤在一个电梯里有点跌份，“住”家觉得整天有陌生人在楼里进进出出，缺乏安全感。商住综合楼逐渐受到了市场的冷遇，一度出现较高的空置率。 二、发展现状 早期的商住综合楼代表了一个时代已经过去了，随着入世等利好因素的到来，新一代更具人性化的商务公寓出现了，尤其是较有档次的酒店式商务公寓倍受投资买家的青睐。商务公寓具有居住式公寓的舒适性、方便性，同时兼具写字楼良好的安防系统、智能化配置。充分满足业主的办公需求，其次也为他们创造优美环境，提供休闲空间，它是开发者全方位服务理念的产物。与写字楼相比，商务公寓更趋于人性化，有更低的价位、更多的使用功能；与商住两用楼相比，商务公寓又更强调产品品质、商务用途、商务设施和商务氛围。在硬件上并不低于写字楼的档次，同时又消灭了商住混杂的形式，并采取与住宅相同的灵活方便的按揭形式。 春熙路商圈内，在建和拟建项目大多定位为楼下商场、楼上小套型住宅或写字间结构。春禧大厦、世都大厦都有商场和高档商务公寓，底层商场价格达到了3—4万元／平方米，商务公寓价格在3500元—7000元／平方米。由于政府对春熙路商圈的改造涉及了很多旧城改造地块，许多沿街商家不得不另寻经营场所，春熙大厦一亮相，还未正式发售就预订出90%以上的商铺，60—80平方米的商务公寓更为中小投资者所追捧，据透露，春熙大厦商务公寓60%被投资者和炒家所购买。 商务公寓拓展了成都市房地产开发新理念，也迎来了房地产市场新时代。 1、商务公寓区域分布 市中心-府河沿线、人南延线、成都国际会展中心区域、跳伞塔等区域是目前成都市商务公寓最集中的地带，这些区域都是商业繁华，企业云集的地方，交通方便。因此更能催生商务公寓的出现，因此目前成都市商务公寓90%以上都分布在这四个区域内。 通过市场调查发现，市中心-府河沿线、人南延线、成都国际会展中心区域及其他区域所拥有的商务公寓比例约是：８５%、１０%、５%。 市中心 市中心区（市中心-府河沿线）是成都市的政治、经济、金融、科技、文化中心，是国务院确定的“商贸繁华区”，辖区内驻有省人大、省政府、省政协及众多省、市新闻媒体机构，春熙路、盐市口汇集了太平洋等一大批商贸企业，集聚了成千上万的中、小商家和店铺，五星级酒店如锦江宾馆、喜来登大酒店及冠城广场等豪华商务楼，众多旅行社、航空、列车售票中心等云集，是成都市最繁华、最重要的区域，是其它区域所不能望其项背。市中心商务公寓代表楼盘有：皇城公寓、SOHO、王府井商务公寓、春熙大厦、时代100、成都国际大厦、丽阳天下二期等，还有即将上市的大地·城市脉搏、正兴堂百货大厦、世纪太升以及外销商务公寓冠城广场二期等。 高收入人群 城南是新兴的商务区，也是众多商家必争之地。跳伞塔、科华北路云集着众电脑商家。家乐福、广发证券等进驻大世界，给整个城南商业带来新的契机。 城南在发展房地产业中以住宅业为主，开发了锦绣花园、芳草地、丽都花园、中华园、锦官新城等大批明星楼盘，改善居住环境的同时还优化了投资环境，已被国家批准为西南住宅科举产业发展基地。目前，在旧城改造、商业房产开发方面，武侯区的发展空间巨大，政府将出台有力的政策支持，以建成大型的“城南商务区”。城南副中心规划中的科技商务办公区，位于三环路以南地区与创新大道的两侧，包括商务办公、商住、特色商业街、金融贸易中心等主要功能组团，以混合开发的方式，形成最具科技与金融活力、商务办公最现代化的区域。城南商务公寓代表楼盘有：大世界商业广场、盘谷花园、华西大厦、时代数码大厦、华西美庐、科华之星等。 国际会展中心 根据《成都国际会议展览中心商务区城市设计方案》，将建成现代城市片区中心，分成会展、商务、居住三大功能区。国际会展中心未来商务区主出入口北临二环路，会展区主出入口南临金沙路。建设商业步行街和立体交通枢纽，全面提升成都国际会展中心片区的档次，打造成成都会展、商务的黄金口岸。但成都国际会展中心建成时间短，商气不足。但这一区域的商务环境、交通环境、硬件设施正逐渐形成并不断完善。且具体代表楼盘如下：李林酒店商务公寓、懋园国际商住城、人和逸景。 2、户型面积逐渐减小，户型设计不断创新 今年以来，随着价格相对较低、居住环境较好的二、三环内的许多高档住宅的推出以及郊县千亩大盘的大举进入，对市区内的