福清市场客户剖析状况.ppt

高关注区间 中关注区间 低关注区间 目标客户分析 福州样板高端项目点评 客户关注因素完成分析 市场对于客户关注因素的完成度和客户的关注度并不一致。 在客户关注中关注区，除小区园景和入口大门设计、楼层数等因素的完成度较低外，其余项目的完成度一般，基本符合开发逻辑； 但在客户的高关注区，除朝向和价格因素完成较好外，其余因素完成度普遍偏低。 观点： 价值提升思路：市场发展程度有限，产品提升空间明显。全面超越的产品战略。 项目开发构想 6 项目规划开发图示 项目开发构想 整体布局建议 项目开发构想 整体布局建议 项目规划开发图示 项目开发构想 整体布局建议 7层洋房平层大宅—— 少体量的出现，满足项目整体推盘需要，作为创新型产品来提升项目整体的特点与价值创造独一无二的附加值 7层洋房平层大宅示意-北京阳光上东一期滨河花园 打造豪宅的“魔鬼”细节！ 项目产品定位系统 产品形象 建筑规划及设计建议 外立面设计建议 公共空间设计建议 环境设计建议 智能化/生态节能系统建议 安防设施设计建议 物管配套建议 营销环境设计建议 会所建议 户型设计建议 开发构想 产品价值篇 项目产品价值体系/策略分析 项目开发构想 产品价值篇 产品价值 敏感度 应对策略 高 中 低 外立面/建筑风格 超越 公共空间 超越 园林 提升 社区配套（会所） 超越 户型 满足 智能化 满足 精装修 满足 产品价值篇 外立面与建筑风格建议 建筑立面 外立面设计建议 风格 色彩 外墙色彩 玻璃色彩 阳台栏杆色彩 玻璃窗框 阳台栏杆 造型 楼顶的处理 群楼的处理 遮阳百叶窗的处理 建材 空调外机、管道处理 满足主流客户审美需求，以建筑形式、风格提升品质感。 客户对现代风格强烈的建筑立面接受度不高，对于高层建筑，倾向于素雅或沉稳的风格。石材最受购房者欢迎。 建议采用新古典或ART-DECO风格，立面采用石材以凸显档次。 建筑风格客户喜好分析 立面建材客户喜好分析 产品价值篇 外立面与建筑风格建议 产品价值篇 外立面与建筑风格建议 外墙色彩 不限于“只用三种颜色”的戒律，力求协调丰富，基调以沉稳厚重为主。色彩搭配过程中，玻璃、玻璃窗框、阳台栏杆等细节的颜色应统一考虑。 玻璃窗与窗框 建议采用浅绿色玻璃窗，加墨绿、深灰或深褐色的深色窗框，窗框和玻璃成为一种色彩，与外墙形成对比。 阳台栏杆 阳台采用不锈钢或铝合金玻璃栏杆 楼顶造型 现代风格高层建筑的楼顶飘板与构架易于凸显造型效果，新古典风格造型能力相对较弱，建议项目采用欧陆风格的楼顶造型。 建材 客户对石材与面砖组合的认可度最高，涂料存在容易沾污的弊端，全部采用石材不够经济，并且实际远观高层建筑时，石材质感并不明显，建议建筑底部视线所及处采用石材，建筑上部采用面砖。 管道与空调机位 管道与空调机位：隐蔽布置到外墙凹井内，如果在外墙面上，以铝合金百页等加以遮蔽。 遮阳百叶窗 在日照充足的南方，为提高西晒面单位的舒适度，可以考虑增加遮阳百叶窗等部品。此外，通风降噪窗等，都需要考虑在立面整体效果中。 楼顶造型处理 立面各元素材质、色彩的协调统一 管道、空调机位处理 门窗外遮阳部品处理 通风降噪百叶窗 产品价值篇 外立面与建筑风格建议——裙楼处理 裙楼处理： 在色彩与造型上与建筑上部协调统一，在体积和质感上强调厚重感，建议大面积使用石材。 产品价值篇 外立面与建筑风格建议 参考案例——上海华府天地 产品价值篇 公共空间建议 公共空间 敏感度 应对策略 高 中 低 出入口 超越 围墙 满足 大堂——电梯——入户门厅 超越 过渡空间、采光、层高、大堂装修风格与细节、服务、管理、会客、信报、电梯厅、轿厢、入户门厅、楼梯、防滑、铺装、软饰、门禁 地下停车场——电梯——入户门厅 提升 车库出入口、顶板绿化、车库绿化/通风、导识系统、扁梁、服务、管理、会客、信报、电梯厅、轿厢、入户门厅 导示系统 满足 会所空间 超越 架空层处理 提升 高空防坠栏 满足 无障碍系统 满足 遮阳、遮雨系统 满足 客户对于公共空间的敏感性分析 市政干道 市政支路 社区车行道 住宅大堂 住户单元 项目开放空间与城市公共空间的过渡 进入社区,，注重安全与归属感 智能化门禁设置，酒店式大堂空间，酒店式物管服务。 便捷、舒适。 城市公共空间 住户个人空间 私密、尊贵、舒适 公共空间酒店化 社区公共空间 社区大门 围墙 社区大门口可以采用铁艺做法，增加门口的气质，同时体现社区的尊贵感。或以形象标识建筑成为区域的形象象征。 标志性、张扬的社区大门，以鲜明的识别性和强烈的项目风格，为住户营造社区的归属感。 公共空间 产品价值篇 入口大门设计 客户对于社区大门形式的选择 样本量65份 香港笔架山峰 主入口设计 公共空间 产品价值篇 入口大门设计 气派的欧式凯旋门，以石材雕花、穹